La Primera Sala rechazó un recurso de casación y confirmó que un contrato de arrendamiento celebrado con un tercero sin derechos sobre el inmueble no constituye un título oponible al verdadero dueño para impedir la acción de precario.

El 23 de julio la Primera Sala en la causa Rol N° 18.404-2025 rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco que había acogido una acción de precario y ordenado la restitución de un inmueble ubicado en Carahue.

La demandante acreditó haber adquirido el inmueble mediante compraventa celebrada en julio de 2022 e inscrita a su nombre en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Carahue. Tras la inscripción constató que el inmueble continuaba ocupado por la demandada, quien permanecía en él sin haber celebrado contrato alguno con la nueva propietaria. Luego de intentar obtener voluntariamente la restitución del bien, dedujo acción de precario solicitando la entrega material del inmueble.

La demandada reconoció la ocupación, pero sostuvo que ésta tenía un fundamento jurídico. Explicó que habitaba el inmueble desde marzo de 2018 en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con Juan Pedreros Jaque, cuyas firmas fueron autorizadas ante notario, instrumento que —a su juicio— justificaba suficientemente su permanencia y excluía la configuración del precario.

En primera instancia, el Juzgado de Letras de Carahue rechazó la demanda, estimando que el contrato acompañado por la demandada acreditaba un título suficiente para descartar que la ocupación obedeciera a la ignorancia o mera tolerancia del propietario. Sin embargo, la Corte de Apelaciones de Temuco revocó esa decisión al concluir que el contrato había sido celebrado con una persona que carecía de derechos sobre el inmueble y, por tanto, era inoponible al verdadero dueño, acogiendo la acción de precario. Contra esa sentencia la demandada dedujo recurso de casación en el fondo.

El máximo tribunal indicó que el problema jurídico consistía en determinar si el contrato de arrendamiento invocado por la ocupante constituía un título suficiente para excluir la acción de precario prevista en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil.

La sentencia recordó que dicha disposición exige que la ocupación no se encuentre amparada por un antecedente jurídico que obligue al propietario a respetarla. Si bien la expresión «contrato» debe entenderse en un sentido amplio —comprensivo de cualquier título que justifique la tenencia—, ese antecedente debe ser jurídicamente eficaz frente al dueño. No basta, por tanto, la sola existencia material de un contrato; es necesario que éste sea oponible al propietario.

Sobre esa base, la Corte destacó que el contrato acompañado por la demandada había sido celebrado con un tercero que no era propietario del inmueble ni aparecía como antecesor en el dominio de la empresa demandante. En consecuencia, aun cuando dicho arrendamiento pudiera producir efectos entre quienes lo celebraron, no era susceptible de hacerse valer frente a la propietaria, quien no tenía obligación jurídica de respetarlo.

El fallo concluyó que la ocupante carecía de un título eficaz que justificara su permanencia respecto del verdadero dueño, configurándose así el presupuesto exigido por el artículo 2195 del Código Civil para acoger la acción de precario. Asimismo, descartó la infracción al artículo 1698 del Código Civil, precisando que una vez acreditados el dominio y la ocupación, correspondía a la demandada demostrar un título jurídicamente suficiente, carga que no cumplió al invocar un contrato inoponible a la propietaria.

La sentencia fue acordada con una prevención del abogado integrante Álvaro Vidal Olivares, quien compartió el rechazo del recurso, aunque precisó que el contrato de arrendamiento de cosa ajena es válido entre quienes lo celebran conforme al artículo 1916 del Código Civil. A su juicio, la razón decisiva no era desconocer la existencia del contrato, sino advertir que éste carecía de eficacia frente al verdadero propietario por ser inoponible.

La decisión contó, además, con el voto disidente del ministro Mauricio Silva Cancino. En su concepto, el contrato de arrendamiento constituía una justificación suficiente de la ocupación y, por ello, impedía considerar que la tenencia obedeciera únicamente a la ignorancia o mera tolerancia del dueño, razón por la cual estimó que el recurso de casación debía acogerse.

Corte Suprema Rol N° 18.404-2025