El máximo tribunal concluyó que, aunque la demanda perseguía la inoponibilidad y nulidad de un contrato de arrendamiento, el conflicto tenía origen en una controversia societaria y en el ejercicio de facultades de administración.
La Primera Sala de la Corte Suprema, mediante sentencia de 27 de julio, Rol N° 29.038-2025, rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante y confirmó la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción que mantuvo la decisión del Segundo Juzgado Civil de Concepción de acoger la excepción de incompetencia absoluta del tribunal.
La causa se originó con una demanda interpuesta por Inversiones CCA S.A. y su representante legal contra diversas sociedades y personas naturales, mediante la cual solicitaron que se declarara la inoponibilidad y, subsidiariamente, la nulidad absoluta o relativa de una escritura pública otorgada el 2 de agosto de 2021, que dejó sin efecto un contrato de arrendamiento celebrado en 2007 y dio origen a un nuevo contrato sobre el mismo inmueble. Además, pidieron que se declarara que el contrato de arrendamiento de 2007 se mantuvo vigente hasta octubre de 2022, que se ordenara la restitución del inmueble y que los demandados fueran condenados a indemnizar los perjuicios ocasionados. La demanda se fundó en que el nuevo contrato habría sido celebrado mediante una autocontratación y con infracción de las facultades conferidas en un contrato de administración suscrito en 2007, lo que habría generado un conflicto de intereses.
Los demandados opusieron la excepción de incompetencia absoluta, sosteniendo que la controversia debía ser conocida por un árbitro, ya que tanto los estatutos sociales de Inmobiliaria Mall San Pedro Limitada como el contrato de administración celebrado con Inversiones HVC Limitada contenían cláusulas compromisorias que sometían a arbitraje cualquier conflicto relacionado con su interpretación, cumplimiento, validez o ejecución. Añadieron que el litigio no versaba propiamente sobre un contrato de arrendamiento regido por la Ley N° 18.101, sino sobre un conflicto societario y de mandato.
El Segundo Juzgado Civil de Concepción acogió la excepción de incompetencia absoluta y la Corte de Apelaciones confirmó esa decisión. El tribunal de alzada razonó que, aunque las acciones deducidas se dirigían formalmente contra un contrato de arrendamiento, la declaración de inoponibilidad o nulidad pretendida exigía determinar previamente si el representante que celebró dicho contrato se había excedido en las facultades conferidas por los estatutos sociales y por el contrato de administración. En consecuencia, estimó que el conflicto debía resolverse interpretando esos instrumentos y verificando el alcance de las facultades de administración y representación allí conferidas, materias expresamente sometidas a arbitraje mediante las respectivas cláusulas compromisorias.
En el recurso de casación en el fondo, el recurrente sostiene que el fallo cuestionado ha infringido en primer lugar los artículos 5° inciso segundo, 35 letra A, y 45 N° 2 letra a) del Código Orgánico de Tribunales, en relación con su artículo 108, toda vez que su demanda lo que busca es declarar la ineficacia (nulidad/inoponibilidad) de un contrato de arrendamiento, por lo tanto al tratarse de una acción civil pura que no está excluida de la competencia de los tribunales ordinarios, corresponde por ley que sea conocida por el Juzgado de Letras en lo Civil. Además sostuvo que la controversia correspondía a un juicio regulado por la Ley N° 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos y que, por ello, debía ser conocida por un tribunal ordinario. Asimismo, alegó que las cláusulas compromisorias no podían extenderse a acciones de inoponibilidad y nulidad de un contrato de arrendamiento ni alcanzar a personas que no habían sido parte de dichos pactos arbitrales. También denunció vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva.
La Corte Suprema rechazó esos planteamientos. Señaló que, si bien las acciones deducidas podían, en apariencia, encuadrarse dentro del artículo 7 de la Ley N° 18.101, el conflicto sometido a decisión trascendía el ámbito propio del arrendamiento. Explicó que no obstante que la acción pretenda obtener la declaración de inoponibilidad, y en subsidio, la de nulidad de un contrato de arrendamiento, el fundamento planteado por las propias demandantes, por el cual se persiguen dichas declaraciones, es que se excedieron las facultades contenidas en un mandato o contrato de administración, en el cual no se le permitía a quien suscribió el contrato de arrendamiento, de hacerlo sin la voluntad del otro, constituyendo una autocontratación no permitida. Por lo que concluye que si lo pretendido es obtener la declaración de inoponibilidad o en subsidio la nulidad de este contrato de arrendamiento en particular, para ello hay que analizar precisamente las facultades otorgadas a las partes, en virtud de las cuales pudieron en primer lugar celebrar dichos contratos, y por ende, examinar y analizar si se cumplieron con las estipulaciones contenidas en las escrituras públicas sociales existentes al respecto.
El máximo tribunal concluyó que el conocimiento de la controversia correspondía a la justicia arbitral, por tratarse de un conflicto derivado de la responsabilidad contractual entre socios y entre mandante y mandatario, ámbito respecto del cual las partes habían convenido expresamente someter sus diferencias al conocimiento de un árbitro. En consecuencia, descartó las infracciones de ley denunciadas y confirmó la incompetencia de la justicia ordinaria para conocer de la causa
Corte Suprema Rol N° 29.038-2025
