La renovación automática prevista en la Ley N°20.845 constituye un requisito que debe incorporarse expresamente al contrato de arrendamiento y no un efecto que opere por el solo ministerio de la ley.

Con fecha 23 de junio la Tercera Sala de la Corte Suprema, en causa Rol N°30.292-2026, confirmó la sentencia pronunciada por la Corte de Apelaciones de San Miguel que había rechazado la reclamación judicial deducida por una fundación educacional en contra de la Superintendencia de Educación. La acción buscaba dejar sin efecto la Resolución Exenta N°247, de 2 de febrero de 2026, que confirmó la sanción consistente en la privación temporal y parcial de un 2% de la subvención general por dos meses.

La controversia se originó tras una fiscalización realizada en el marco del programa «Tenencia de Inmueble 2023», oportunidad en que la Superintendencia constató que el contrato de arrendamiento del inmueble donde funcionaba el establecimiento educacional contemplaba un plazo fijo de vigencia, pero no establecía expresamente la posibilidad de renovación automática por iguales períodos sucesivos. Sobre esa base se instruyó un procedimiento administrativo sancionatorio con el cargo único “Sostenedor no cumple con las normas aplicables al local escolar, específicamente los requisitos del contrato de arriendo del inmueble escolar del establecimiento, que le resulta aplicable según su naturaleza”. El procedimiento concluyó con la aplicación de la sanción posteriormente confirmada en sede administrativa.

Al reclamar judicialmente, la fundación sostuvo que la resolución sancionatoria incurría en error de derecho al interpretar el artículo 4° transitorio de la Ley N°20.845. Argumentó que la renovación automática prevista en dicha disposición opera por el ministerio de la ley y no requiere ser incorporada mediante una cláusula expresa en el contrato. Asimismo, alegó que la Superintendencia transformó indebidamente un criterio contenido en el Dictamen N°66 de 2023 en un requisito sancionable, cuestionó la existencia de un incumplimiento material, denunció falta de motivación y proporcionalidad de la sanción y sostuvo que el contrato cumplía con las exigencias de publicidad y oponibilidad al encontrarse inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.

Al resolver la reclamación, la Corte de Apelaciones de San Miguel precisó que el punto central consistía en determinar si la renovación automática prevista en el artículo 4° transitorio de la Ley N°20.845 opera de pleno derecho o si constituye un requisito que debe incorporarse al contenido del contrato de arrendamiento celebrado por la entidad sostenedora.

La Corte descartó la interpretación sostenida por la reclamante. Señaló que del tenor y finalidad de la norma no puede desprenderse que la renovación automática sea una regla de orden público que se incorpore por el solo ministerio de la ley a todo contrato de arrendamiento destinado al funcionamiento de un establecimiento educacional. Por el contrario, concluyó que la disposición establece un requisito de contenido mínimo que debe integrar el contrato para dar cumplimiento a la normativa educacional.

La sentencia agrega que, si el legislador hubiese querido que la renovación automática operara sin necesidad de acuerdo entre las partes, carecería de sentido exigir dicha condición como parte del contenido contractual. Añade que esta interpretación resulta concordante con el Dictamen N°66 de la Superintendencia de Educación, por lo que estimó que la sola existencia de la norma legal no basta para entender cumplidas las exigencias que deben reunir los contratos de arrendamiento celebrados por las entidades sostenedoras.

Sobre esa base, la Corte de Apelaciones concluyó que la reclamante no logró desvirtuar el cargo formulado, estimando innecesario pronunciarse sobre las restantes alegaciones por exceder el objeto de la acción prevista en el artículo 85 de la Ley N°20.529, destinada únicamente al control de legalidad del acto administrativo impugnado. En consecuencia, rechazó la reclamación judicial.

La Corte Suprema confirmó íntegramente dicha decisión, manteniendo la sanción aplicada por la Superintendencia de Educación y el criterio conforme al cual la renovación automática prevista en el artículo 4° transitorio de la Ley N°20.845 debe formar parte del contenido expreso del contrato de arrendamiento celebrado por la entidad sostenedora.

Corte Suprema Rol N°30.292-2026

Corte de Apelaciones de San Miguel