Los tribunales concluyeron que operó la cláusula contractual que permitía a la arrendataria poner término anticipado al contrato al no obtener el permiso de edificación necesario para desarrollar el proyecto.
Con fecha 30 de junio, la Primera Sala de la Corte Suprema, en causa Rol N°8.471-2025, rechazó el recurso de casación en el fondo deducido por Inversiones D y A Limitada en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción, de 19 de febrero de 2025, que confirmó el fallo del Primer Juzgado Civil de Concepción y rechazó la demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas y, en subsidio, de indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual.
La controversia se originó a propósito del contrato de arrendamiento celebrado el 24 de agosto de 2020, mediante el cual la demandante dio en arrendamiento cinco inmuebles ubicados en la comuna de Chiguayante para la instalación y explotación de una planta de revisión técnica. El contrato se pactó por un plazo de ocho años, con una renta mensual de 220 UF, e incorporó en su cláusula décima una causal de término anticipado en favor de la arrendataria si no se obtenía el permiso de edificación por las circunstancias expresamente previstas en esa estipulación.
La demandante sostuvo que la arrendataria incumplió el contrato al dejar de pagar las rentas desde febrero de 2021, abandonar los inmuebles y poner término anticipado al arrendamiento invocando una causal que a su juicio no se había configurado, pues la Dirección de Obras Municipales de Chiguayante nunca rechazó formalmente la solicitud de permiso de edificación. Sobre esa base solicitó el pago de las rentas adeudadas y de aquellas que se habrían devengado hasta el término del contrato, o bien, subsidiariamente, la indemnización de perjuicios prevista en el artículo 1945 del Código Civil.
La demandada solicitó el rechazo íntegro de la acción. Expuso que el contrato terminó de pleno derecho por aplicación de la cláusula décima y del artículo 1932 del Código Civil, ya que no fue posible obtener el permiso de edificación ni desarrollar la planta de revisión técnica en los terrenos arrendados. Agregó que el propósito esencial del contrato era precisamente la instalación y explotación de dicha planta, objetivo que no pudo concretarse por las observaciones formuladas por la Dirección de Obras Municipales de Chiguayante.
Los tribunales de la instancia establecieron que la arrendataria realizó diversas gestiones ante la Dirección de Obras Municipales para obtener el permiso de edificación y que, mediante Ordinario N°55, de 21 de enero de 2021, esa autoridad recomendó buscar otras alternativas debido a las complejidades que presentaba el proyecto. Asimismo, tuvieron por acreditado que el 26 de enero de 2021 la arrendataria comunicó el término anticipado del contrato invocando la cláusula décima, fundándose en la imposibilidad de obtener el permiso de edificación y de destinar el inmueble al uso convenido.
El Primer Juzgado Civil de Concepción concluyó que el objeto esencial del contrato era la instalación y explotación de una planta de revisión técnica y que la cláusula décima constituía una manifestación convencional de la facultad contemplada en el artículo 1932 del Código Civil. En ese contexto, estimó acreditado que, pese a las múltiples gestiones realizadas por la arrendataria, no fue posible obtener el permiso de edificación, por lo que el término anticipado del contrato se ajustó a lo pactado y no existió incumplimiento contractual atribuible a la demandada. La Corte de Apelaciones de Concepción confirmó íntegramente esa decisión.
En el recurso de casación en el fondo, la demandante denunció infracción de diversas disposiciones de la Ley N°18.101 y del Código Civil, sosteniendo que los jueces interpretaron erróneamente la cláusula décima del contrato y que el Ordinario N°55 de la Dirección de Obras Municipales no constituía un rechazo del permiso de edificación, sino únicamente una opinión o recomendación. También alegó que, al no configurarse la causal de término anticipado, la arrendataria debía responder por el pago de las rentas e indemnizar los perjuicios derivados del incumplimiento contractual.
La Corte Suprema rechazó el recurso. Señaló que las alegaciones de la recurrente pretendían alterar los hechos establecidos por los jueces del fondo, particularmente la conclusión de que la arrendataria realizó múltiples gestiones para obtener el permiso de edificación y que éste no fue concedido. Recordó que la determinación de los hechos y la valoración de la prueba corresponden a facultades privativas de los sentenciadores de la instancia y que la recurrente no explicó de qué manera se habrían vulnerado las reglas de la sana crítica cuya infracción denunciaba.
El máximo tribunal añadió que el recurso expresaba únicamente un desacuerdo con la apreciación probatoria efectuada por los jueces y que su pretensión consistía, en definitiva, en modificar los hechos asentados en la sentencia, presupuesto incompatible con el recurso de casación en el fondo. En consecuencia, mantuvo íntegramente la decisión que rechazó tanto la demanda principal como la subsidiaria, al no haberse acreditado el incumplimiento contractual imputado a la arrendataria.
Corte Suprema Rol N°8.471-2025
