La Corte de Arica sostuvo que aplicar la ley vigente al momento de la inscripción no constituye retroactividad, ya que la tradición recién se materializa con la debida inscripción en el CBR.
La Corte Suprema, el 27 de julio en causa Rol N° 33.690-2026, declaró inadmisible el recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Arica que confirmó el rechazo del reclamo presentado contra el Conservador de Bienes Raíces de esa ciudad. El conflicto se produjo por la negativa a inscribir una compraventa celebrada en 2019, debido a que uno de los vendedores figuraba posteriormente en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
La compraventa fue celebrada el 30 de agosto de 2019 respecto del Lote A de la subdivisión del Lote N° 31-A, inmueble inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Arica correspondiente al año 2018. Los compradores presentaron inicialmente la escritura para su inscripción el 3 de septiembre de 2019.
Según los antecedentes del proceso, aquella primera solicitud fue rechazada y los interesados subsanaron distintas observaciones y rectificaron la escritura. Los reclamantes sostuvieron que el Conservador fue formulando sucesivamente reparos durante el procedimiento y que, luego de varios años, volvió a negar la inscripción debido a que uno de los vendedores aparecía incorporado al Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, por aplicación del artículo 31 de la Ley N° 21.389. La disposición establece condiciones para admitir la inscripción cuando el vendedor de un inmueble mantiene una inscripción vigente como deudor de alimentos, entre ellas las relativas a la retención y pago de parte del precio o al otorgamiento de garantías para asegurar el pago de la deuda.
Los compradores reclamaron judicialmente de esa negativa. Alegaron, principalmente, que la Ley N° 21.389 no se encontraba vigente cuando celebraron la compraventa en agosto de 2019 y que aplicar sus exigencias a ese contrato importaba darle efecto retroactivo. Sostuvieron además que, al momento de celebrarse la compraventa y pagarse el precio, ninguno de los vendedores se encontraba inscrito en el referido Registro y que la ley fue publicada años después.
El Tercer Juzgado de Letras de Arica, rechazó el reclamo el 16 de octubre de 2025. El tribunal sostuvo que, al ser requerido para practicar la inscripción, el Conservador debía consultar si las partes mantenían inscripciones vigentes en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, conforme al artículo 31 de la Ley N° 21.389. El juzgado estimó que, al constatar que uno de los vendedores figuraba en ese Registro, el Conservador se encontraba legalmente impedido de practicar la inscripción en las condiciones solicitadas. Añadió que la disposición era de orden público y debía cumplirse desde su entrada en vigencia, descartando que se estuviera afectando un derecho adquirido de los compradores respecto de la inscripción dominical.
La Corte de Apelaciones de Arica, confirmó la sentencia sostuvo que las medidas contempladas en la Ley N° 21.389 son de orden público y que, por esa razón, corresponde aplicar la ley vigente al momento en que se realiza el acto registral, aun cuando la relación jurídica haya nacido con anterioridad. Destacó que el propio artículo 31 obliga al Conservador a consultar el Registro antes de practicar la inscripción para determinar si alguna de las partes de la compraventa mantiene una inscripción vigente como deudor de alimentos.
El tribunal distinguió además entre la celebración del contrato de compraventa y la transferencia del dominio. Explicó que, aunque el contrato fue perfeccionado el 30 de agosto de 2019, la tradición del inmueble solo se materializa mediante la correspondiente inscripción a nombre de los compradores en el Registro de Propiedad. Por ello, concluyó que el Conservador debía cumplir la legislación vigente al momento de practicar ese acto registral.
Sobre esa base, la Corte descartó que existiera aplicación retroactiva de la Ley N° 21.389. Señaló que la normativa posterior no invalida la compraventa celebrada antes de su entrada en vigencia, sino que regula las condiciones que deben observarse para practicar posteriormente la inscripción conservatoria. En consecuencia, confirmó la sentencia que había rechazado el reclamo.
Contra esa decisión, los solicitantes recurrieron de casación en el fondo ante la Corte Suprema. Denunciaron infracciones a los artículos 1545 del Código Civil; 19 N° 3 inciso quinto y N° 24 de la Constitución; 31 de la Ley N° 21.389; y 13 del Reglamento Conservatorio de Bienes Raíces.
Los recurrentes insistieron en que la Ley N° 21.389 era posterior a la compraventa y que, cuando esta se celebró, ninguno de los vendedores estaba inscrito en el Registro de Deudores ni existía la deuda que posteriormente obstaculizó la inscripción.
La Corte Suprema concluyó que los jueces del fondo no incurrieron en los errores de derecho denunciados al confirmar el rechazo del reclamo contra el Conservador. Consideró correcta la interpretación de las disposiciones aplicables y recordó que los artículos 13 y 14 del Reglamento Conservatorio permiten rehusar una inscripción cuando esta resulte legalmente inadmisible.
En el caso concreto, la Suprema sostuvo que ese impedimento se configuraba porque la inscripción no podía efectuarse conforme al mandato expreso del artículo 31 de la Ley N° 21.389. De esta forma, estimó ajustada a derecho la actuación del Conservador frente a la inscripción vigente de uno de los vendedores en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos.
En consecuencia, la Corte Suprema declaró inadmisible el recurso de casación en el fondo y mantuvo lo resuelto por los tribunales de instancia. Así, subsistió la negativa a practicar la inscripción mientras no se cumplieran las condiciones legales derivadas del artículo 31 de la Ley N° 21.389
Corte Suprema Rol N° 33.690-2026
Tercer Juzgado de Letras de Arica
