El máximo tribunal sostuvo que la compraventa de inmueble por instrumento privado adolece de nulidad absoluta por falta de escritura pública, y reafirmó que la vivienda constituye inmueble por adherencia no reivindicable.
La Corte Suprema, en sentencia de 24 de febrero en causa Rol N° 1.796-2025, rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante y confirmó la decisión de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt , que a su vez había ratificado el fallo del Juzgado de Letras de Castro que desestimó tanto la acción publiciana como la demanda subsidiaria de reivindicación deducidas respecto de un inmueble ubicado en Isla Quehui, comuna de Castro.
La causa se inició mediante demanda ordinaria interpuesta por dos particulares, quienes ejercieron en lo principal acción publiciana del artículo 894 del Código Civil, solicitando la restitución de un lote de 5.000 metros cuadrados, en el cual se emplazaba una vivienda construida por ellos en el año 2006. Fundaron su pretensión en una compraventa celebrada por instrumento privado el 10 de enero de 2001, posteriormente protocolizada en 2005, alegando haber tenido la posesión material del inmueble y haberla perdido cuando el demandado —quien se adjudicó en remate judicial el inmueble colindante denominado “Lote E”— comenzó a ocupar no solo dicho lote, sino también el predio sin denominación donde se encontraba la casa. En subsidio, dedujeron acción reivindicatoria respecto de la vivienda, sosteniendo que podía ser considerada bien mueble independiente del terreno.
El demandado solicitó el rechazo íntegro de la demanda, alegando, entre otros fundamentos, que los actores no reunían los requisitos de la posesión regular exigidos por el artículo 702 del Código Civil, por carecer de título inscrito, y que la vivienda constituía un inmueble por adherencia conforme al artículo 568 del mismo cuerpo legal, no susceptible de reivindicación separada. Además, dedujo demanda reconvencional de prescripción adquisitiva.
El tribunal de primera instancia rechazó ambas acciones, decisión que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt. Contra esta última sentencia se dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando infracción, entre otros, de los artículos 700, 702, 894, 568, 646 y 889 del Código Civil, sosteniendo que la posesión regular no requería inscripción registral y que la casa podía reivindicarse con independencia del terreno.
Al conocer del recurso, la Corte Suprema precisó que para acceder a la acción publiciana se requiere que concurran copulativamente los siguientes presupuestos: 1 Que el actor sea poseedor de la cosa; 2 Haber perdido la posesión de la cosa; 3 La posesión perdida debe ser regular, esto es, que debe proceder de justo título y haberse adquirido de buena fe, y si el t título es translaticio de dominio, es también necesaria la tradición, todo ello según el artículo 702 del Código Civil; y, 4 Haberse hallado en el caso de poder ganar la cosa por prescripción. Agrega que, por tratarse de un bien inmueble, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 724 y 728 del código sustantivo, para adquirir la posesión regular se exige como requisito que se haya realizado la tradición de la cosa; y ésta respecto de los inmuebles sólo se efectúa por la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces.
El máximo tribunal sostuvo que la compraventa celebrada por instrumento privado en el año 2001 no constituía justo título, por cuanto adolecía de nulidad absoluta al omitirse la solemnidad de escritura pública exigida por el inciso segundo del artículo 1801 del Código Civil. En tal sentido, afirmó que conforme al artículo 704 N° 3 del mismo cuerpo legal, constituye título injusto aquel que adolece de nulidad, de modo que el contrato invocado no podía servir de fundamento para configurar posesión regular. Agregó que “mal podría cumplirse con el requisito de la tradición si el título no era susceptible de inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo”, descartando así la legitimación activa para ejercer la acción publiciana.
Agregó que la sentencia indica que los actores no lograron acreditar que el título que respalda su acción se haya inscrito en el registro conservatorio respectivo, por lo tanto, debe entenderse que no hubo tradición, de lo que se deriva que lo que existe es una posesión irregular por lo que no se verifica el requisito esencial que dispone el art culo 894 del Código Civil, esto es, que la posesión perdida sea regular, lo que lleva a desestimar la demanda principal.
Si bien la Corte advirtió que los jueces del fondo incurrieron en un error al dar por configurado el justo título, concluyó que dicho yerro no influía sustancialmente en lo dispositivo del fallo, pues igualmente la acción debía ser rechazada por carecer el demandante de legitimación activa para su interposición
En cuanto a la acción reivindicatoria subsidiaria, el tribunal examinó la naturaleza jurídica de la vivienda construida en el predio, concluyendo que, al encontrarse permanentemente adherida al suelo, debía calificarse como inmueble por adherencia conforme al artículo 568 del Código Civil. Señaló que las normas invocadas por el recurrente —particularmente el artículo 646— se refieren a supuestos de accesión y separación de frutos o productos, hipótesis que no resultaban aplicables a una edificación fija. En consecuencia, al no haberse acreditado el dominio del inmueble en los términos exigidos para los bienes raíces, la reivindicación también debía desestimarse.
Por estas consideraciones, y de conformidad con los artículos 765, 767 y 772 del Código de Procedimiento Civil, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo, confirmando íntegramente la sentencia impugnada y manteniendo el rechazo tanto de la acción publiciana como de la reivindicatoria subsidiaria.