La Primera Sala invalidó de oficio un fallo de la Corte de Apelaciones de Iquique y, en sentencias de reemplazo, acogió tanto una demanda de cumplimiento forzado como otra de resolución de promesa de compraventa.
El 13 de marzo, la Corte Suprema, dictó sentencia de reemplazo en la causa Rol N° 58.616-2024, luego de casar de oficio la decisión de la Corte de Apelaciones de Iquique que había confirmado el rechazo de dos demandas vinculadas a promesas de compraventa celebradas con Inmobiliaria Torre Capital S.A. El máximo tribunal dejó sin efecto ese pronunciamiento por falta de fundamentación suficiente en la valoración de la prueba rendida en ambos juicios acumulados.
La controversia surgió en el marco del procedimiento concursal de liquidación forzosa seguido contra la inmobiliaria ante el Tercer Juzgado Civil de Iquique. A ese proceso se acumularon dos juicios declarativos: uno promovido por Ferret Ingeniería y Servicios Limitada para obtener el cumplimiento forzado de cuatro promesas de compraventa con indemnización de perjuicios, y otro interpuesto por la promitente compradora, para pedir la resolución de una promesa de compraventa con restitución de lo pagado y cláusula penal.
En primera instancia, ambos tribunales habían rechazado las acciones sobre la base de que la liquidación forzosa de la deudora impedía exigir la suscripción de las compraventas prometidas y hacía fallar las condiciones suspensivas pactadas, ya sea por el gravamen concursal sobre el patrimonio de la empresa o por la existencia de hipoteca y prohibición en favor de Banco Itaú Corpbanca.
En contra del fallo de la Corte de Apelaciones cada una de las demandantes dedujo recurso de casación en el fondo. La Corte agregó que los efectos inmediatos de la resolución de liquidación, como el desasimiento del deudor y la suspensión de ejecuciones individuales, operan al momento de hacer cumplir la sentencia dentro del procedimiento concursal, pero no antes. En esa línea, precisó que el contratante que obtenga un pronunciamiento favorable deberá hacerlo valer ante el liquidador concursal, respetando los principios propios del concurso, especialmente la igualdad de los acreedores o par conditio creditorum.
También señaló que los procedimientos concursales no producen, por regla general, la terminación automática de los contratos pendientes del deudor. Desde esa base, revisó cada una de las promesas y concluyó que correspondía resolver conforme a las estipulaciones contractuales, el cumplimiento de las condiciones pactadas y el remedio elegido por cada acreedor, sin dar por fallidas las condiciones en beneficio del deudor cuando habían sido convenidas en favor exclusivo de la parte compradora.
En la acción deducida por Ferret Ingeniería y Servicios Limitada, la Corte estableció que las cuatro promesas suscritas el 20 de marzo de 2017 cumplían los requisitos del artículo 1554 del Código Civil y que las condiciones pactadas para celebrar los contratos prometidos se habían verificado. Además, sostuvo que la cláusula relativa al examen de títulos había sido establecida en beneficio exclusivo de la promitente compradora, por lo que la demandada no podía invocarla en su propio favor.
Con ese razonamiento, el tribunal revocó la sentencia de 16 de agosto de 2023 y acogió íntegramente la demanda. Condenó a Inmobiliaria Torre Capital S.A. a cumplir los cuatro contratos de promesa de compraventa y, además, ordenó a la inmobiliaria y al codeudor solidario pagar solidariamente $37.359.288 por concepto de cláusula penal moratoria, con reajustes conforme al IPC desde la notificación de la demanda hasta el pago efectivo. Hubo prevención en cuanto al otorgamiento de reajustes, por estimarse que ello no había sido pedido expresamente.
En la segunda acción, promovida por la promitente compradora respecto de una promesa suscrita el 7 de enero de 2021 por un departamento, estacionamiento y bodega del Edificio Torre Capital, la Corte desestimó que la hipoteca y prohibición a favor del banco hicieran fallar la condición suspensiva, precisamente porque esa estipulación había sido pactada en beneficio exclusivo de la compradora y podía ser renunciada por ella. Del mismo modo, rechazó que el procedimiento de reorganización hubiera interrumpido el plazo contractual de 150 días.
Sobre esa base, el máximo tribunal declaró resuelto el contrato de promesa, ordenó restituir 1041,49 UF correspondientes a parte del precio pagado y condenó a la demandada al pago de 520,7 UF a título de cláusula penal. En este punto, la sentencia no concedió reajustes adicionales, por tratarse de obligaciones expresadas en unidades de fomento.
Corte Suprema Rol N° 58.616-2024 sentencia de casación
Corte Suprema Rol N° 58.616-2024 sentencia de reemplazo
