El fallo confirma que el contrato terminó el 31 de diciembre de 2024 por el solo ministerio de la ley.

En procedimiento sumario de restitución de inmueble y cobro de multas, en contra de Comercial Fashion s Park S.A, el Segundo Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda de Distribuidora de Industrias Nacionales S.A. contra Comercial Fashions Park S.A., ordenando la restitución del local comercial en Puente Alto, y aplicando una multa diaria de 4,5 UF por cada día de retardo en la restitución del inmueble. La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la decisión y, finalmente, la Corte Suprema en causa rol N° 43.993.2025 rechazó el recurso de casación en el fondo.

El conflicto se origina en un contrato de subarrendamiento celebrado el 1 de julio de 2020 sobre un local comercial en Puente Alto, con renta mixta (325 UF o 6% de ventas netas) y una duración inicialmente fijada al 31 de marzo de 2021, prorrogable por periodos anuales hasta un límite máximo al 31 de diciembre de 2024, de acuerdo con la cláusula cuarta. La subarrendadora envió carta certificada el 23 de mayo de 2024 comunicando su decisión de poner término al contrato a la fecha límite pactada, pero la subarrendataria no restituyó el inmueble y siguió operando en el local.

La demandada alegó que el contrato formaba parte de un “macro acuerdo” de diez subarriendos en distintas ciudades y que la demandante habría incumplido la entrega de un local en Talca, por lo que opuso la excepción de contrato no cumplido del artículo 1552 del Código Civil, además de cuestionar la eficacia del aviso de término y la procedencia de la multa. También denunció vulneración de la buena fe contractual y de la doctrina de los actos propios, sosteniendo que la contraparte habría asumido posiciones discrepantes sobre la fatalidad de plazos en juicios paralelos.

El 2° Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda y sostuvo que el litigio se circunscribe exclusivamente al subarrendamiento del inmueble de Puente Alto, descartando que supuestos incumplimientos relativos al local de Talca incidan jurídicamente en este contrato específico. Sobre esa base, rechazó la excepción de contrato no cumplido, al entender que cada subarriendo mantiene autonomía obligacional y que la controversia sobre Talca debe resolverse en su propia sede.

Respecto del término del contrato y la mora, el juez interpretó conjuntamente la cláusula cuarta del subarriendo y el inciso tercero del artículo 1956 del Código Civil. La cláusula fijó un límite definitivo al 31 de diciembre de 2024, y el tribunal concluyó que, conforme al artículo 1545 del Código Civil y a lo acordado por las partes, el contrato se entendía terminado por el solo ministerio de la ley a contar de esa fecha, sin necesidad de un acto adicional. Desde el 1 de enero de 2025, la ocupación del inmueble se considera sin título y se activa la multa pactada de 4,5 UF por día de atraso hasta la restitución efectiva, en aplicación de la cláusula décima, la Ley N° 18.101 y las reglas generales sobre obligaciones contractuales.

La Corte de Apelaciones de Santiago (Sexta Sala, Rol N° Civil-14257-2025) confirmó. Ante la Corte Suprema, la demandada alegó, por la vía de la casación en la forma, que existiría contradicción en el fallo de alzada porque se le concede un plazo de 30 días hábiles para restituir y, al mismo tiempo, se le condena al pago de la multa desde antes del vencimiento de ese plazo. El máximo tribunal descarta la causal del artículo 768 N° 7 del Código de Procedimiento Civil, precisando que no hay decisiones incompatibles: el plazo prudencial no borra la mora ya configurada por el vencimiento del contrato, por lo que la multa corre desde el 1 de enero de 2025 según lo acordado.

En la casación en el fondo, la Corte Suprema rechaza el recurso por razones estrictamente formales, destacando el carácter de derecho estricto del arbitrio: la parte solo denunció infracción de los artículos 1551 y 1557 del Código Civil, pero omitió normas decisoria litis esenciales como los artículos 1437, 1438, 1545 y 1915 y siguientes del mismo cuerpo legal, con lo cual incumplió la exigencia del artículo 772 N° 1 del Código de Procedimiento Civil. Al no denunciarse toda la preceptiva que sostiene la condena a la multa, el recurso no pudo prosperar y fue rechazado.

La Corte Suprema en causa rol N° 43.993.2025