La industria inmobiliaria en Chile ha experimentado un crecimiento significativo en las últimas décadas debido al aumento de la demanda de viviendas y espacios comerciales, que ha derivado en un aumento del desarrollo urbano. Sin embargo, este crecimiento también ha generado preocupaciones en relación con la sostenibilidad ambiental y la preservación de los recursos naturales. En este contexto, la obtención de un permiso de edificación ya no es suficiente; es crucial que las inmobiliarias también cuenten con permisos ambientales sectoriales para garantizar un desarrollo responsable y equilibrado.
Sin perjuicio de que el derecho ambiental y el urbanístico estén íntimamente conectados, por la finalidad que persiguen, es posible que se presenten discrepancias. Por el motivo que fuera, el resultado es que ambas ramas del derecho, actúan por lo común de manera separada y diferente, de un modo inconexo, llegando incluso a desconocerse mutuamente. En el caso chileno es preocupante el cómo al titular de un Permiso de Edificación se le ha solicitado con posterioridad una Resolución de Calificación Ambiental, antes de la recepción definitiva de la cual hace alusión el artículo 25 bis de la Ley 19.300. Lo anterior se puede ver reflejado en que la Excelentísima Corte Suprema, de manera sostenida ha ordenado la paralización de la ejecución de proyectos inmobiliarios, que cuentan con Permisos de Edificación, mientras no se obtenga la aprobación ambiental correspondiente (Corte Suprema, 27.08.2018, rol 118-2018, considerando 8º, Corte Suprema, 23.07.2021, rol 2.1970-2021, considerando 7º; Corte Suprema, 04.02.2022, rol 49.869-2021, considerando 3º; Corte Suprema, 22.06.2022, rol 1.536-2022, considerando 4º; Corte Suprema, 28.06.2022, rol 95.910-2021 considerando 2º; Corte Suprema, 09.08.2022, rol 57.992-2021, considerando 8º; Corte Suprema, 13.09.2021, rol 129.273, considerando 9º.). Del mismo modo, la Superintendencia del Medio Ambiente, el mes pasado requirió que dos inmobiliarias por afectar humedales ubicados en la Región de la Araucanía ingresaran al SEIA.
Si bien, se puede observar que los titulares de Permisos de Edificación se les puede exigir con posterioridad ingresar al SEIA, o que cuenten con Permisos Ambientales Sectoriales, lo cierto es que la Contraloría General de la Republica ha indicado, que no es una condición necesaria para que la Dirección de Obras Municipales otorgue un permiso de edificación (Dictamen N°78.159-2915), del mismo modo, el mismo órgano ha sostenido que no se puede exigir una Consulta de Pertinencia como condición para entregar un permiso de edificación.
Esta interconexión verificada, no hace más que presentar confusión a los titulares de proyectos, pues siempre deben contar con un Permiso de Edificación, pero no siempre con un permiso ambiental, la sugerencia para estos titulares, es presentar una consulta de pertinencia con posterioridad a la obtención de un permiso de edificación, pues es la única forma en que se pueden evitar enfrentamientos legales y conflictos con la comunidades aledañas o autoridades ambientales, ya que estos conflictos pueden retrasar o incluso detener el desarrollo del proyecto, lo que resulta en costos adicionales y pérdida de tiempo para las inmobiliarias. Al contar con todos los permisos necesarios desde el inicio, las inmobiliarias pueden evitar estos problemas y garantizar una ejecución fluida de sus proyectos.
De lo anterior se observa que el legislador urbanístico tiene que ambientalizarse, para que de esa manera entregar soluciones ambientales y urbanísticas integradas, y así dar certeza a los titulares de proyectos y conservar debidamente el medio ambiente.
