En conversación con Actualidad Jurídica: El Blog de DOE, el profesor del departamento de Enseñanza Clínica de la Universidad de Chile, Pablo Cornejo, abordó en profundidad la denominada Ley Devuélveme mi casa. Esta normativa entró en vigencia en 2022 como una modificación a la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, la cual tiene como objetivo desalojar de forma más rápida y efectiva a quienes residen en inmuebles sin cumplir las normas.
En términos generales, ¿de qué se trata la Ley Devuélveme mi casa?
Mira, la Ley Devuélveme mi casa yo creo que es una normativa que está bien orientada en términos que protege el interés del arrendador. Especialmente en aquellas circunstancias en que no existe una real controversia jurídica con el arrendatario y que va a ser, básicamente, lo que ocurre en todos aquellos casos en que el arrendatario deja de pagar el precio o renta pactado por el contrato de arrendamiento sin tener ninguna causa que lo justifique.
Ese era el motivo que estuvo detrás de la reforma y el legislador lo consideró especialmente, pues era relativamente habitual que una vez que el arrendador interponía la demanda de términos de contrato de arrendamiento por no pago de renta, el proceso se seguía en rebeldía del arrendatario. Así que la solución ideada fue permitir que el tribunal dictara sentencia inmediatamente acogiendo la demanda del arrendador y que esa sentencia quedara ejecutoriada si es que el arrendatario dentro de un plazo breve, en este caso 10 días corridos, no presentaba una oposición fundada que justificara el hecho de que no haya pagado la renta.
Ese es más o menos el razonamiento del legislador y en principio parece un razonamiento correcto, en especial si es que ya existía un cierto análisis o unas conclusiones en orden a que los arrendatarios no tenían motivos plausibles para oponerse a la terminación del contrato.
Creo que el problema se produce, y esto es más desde el punto de vista comunicativo, en que la idea que se presenta al público es que efectivamente pueden obtener la restitución de la propiedad en 10 días, cuando eso es, en el mejor de los casos, el término que se plantea para el término del proceso declarativo, pero una vez que uno tiene una sentencia hay que ejecutarla y el tiempo que puede tomar ese trámite, la ejecución de la sentencia puede ser muy, muy largo. Y puede ser muy largo porque eso va a depender de cómo actúen los auxiliares de la administración de Justicia, de los tiempos que estos tengan para dedicarse a las ejecuciones y, en la práctica, acá es donde entra el gran cuello de botella.
O sea, si yo tengo un fallo ejecutoriado que me dice “se terminó el contrato y hay que restituir la propiedad”, desde que tengo ese fallo hasta que puedo ejecutarlo frente a la oposición del arrendatario, con auxilio de la Fuerza Pública, puede pasar fácil un tiempo de 4 meses, 6 meses, y eso es algo que, en verdad, cuando se publicita la ley, cuando se da a conocer públicamente su contenido, no se dice.
Por otra parte, claro, durante todo ese tiempo se van a seguir generando deudas, y esas deudas al final van a ser difícilmente cobrables si es que el arrendatario no dejó alguna garantía. Recuerdo el caso, por ejemplo, de un amigo que arrendó la propiedad, en principio un arrendamiento súper bueno, pero luego el arrendatario dejó de pagar y se demoró mucho tiempo en poder obtener la restitución de la propiedad, más de un año.
Cuando el arrendatario cuando se fue dejó una deuda de 35 millones, y esa deuda sin garantía es por definición incobrable. Entonces, existe un interés en proteger al arrendador -lo cual está muy bien-, pero tampoco hay que ser inmune frente a las propias limitaciones. Tampoco uno puede ser oído sordo frente a las propias limitaciones que tienen la aplicación de todos estos sistemas en la práctica.
¿Cuáles son los mecanismos legales que establece la ley «Devuélveme mi casa» para facilitar la recuperación de propiedades?
En realidad, la Ley de Devuélveme mi casa no establece un mecanismo completamente nuevo para los problemas de restitución de la propiedad. Lo que hace la es -principalmente- incluir un nuevo procedimiento monitoreo cuya aplicación va a resultar, a cierto punto, conjunta con el juicio de terminación de contrato de arriendo por no pago de rentas que ya está regulado como procedimiento especial dentro de la Ley 18.101.
En este sentido, lo que hace la ley es permitir, precisamente, la aplicación de un procedimiento monitoreo que implica establecer consecuencias distintas frente al incumplimiento de la carga de controvertir lo hecho en que se funda la demanda.
Básicamente, si se interpone una demanda monitorea y la demanda está lo suficientemente fundada para efectos de pasar el examen de admisibilidad que exige la ley, el tribunal va a dictar directamente una resolución acogiendo la demanda de término de contrato por no pago de rentas y de restitución de la propiedad y ordenará notificar esta resolución al arrendatario. El arrendatario lo que va a tener es la oportunidad de oponerse a esta resolución dando cuenta de que en realidad no existen los incumplimientos que se denuncian.
Básicamente, lo que se busca acá es dar un mecanismo más rápido que permita hacer frente a la rebeldía del arrendatario, porque era bastante habitual que antes se iniciaba un juicio de terminación de contrato por no pago de renta y ese juicio se seguía en rebeldía del arrendatario y tenía que cumplirse con todo el trámite procesal, o sea, tenía que efectuarse la audiencia de contestación, conciliación y prueba, tenía que acreditarse la exigencia del contrato y luego recién de todo eso el tribunal podía dictarse sentencia.
Acá es diferente, si es que la demanda está lo suficientemente fundada y se invoca alguno de aquellos antecedentes que permite la terminación del contrato por el procedimiento monitorio, el tribunal directamente va a dictar sentencia accediendo a la demanda sin perjuicio de que el arrendatario va a tener el plazo de 10 días para oponerse.
Por lo mismo, este procedimiento no solo coexiste frente al más general de terminación de contrato por no pago de renta, y, de hecho, si es que, una vez efectuada la oposición, el tribunal la declara suficiente, el arrendador no solo va a tener que iniciar un juicio declarativo de acuerdo con las reglas generales, sino que además necesariamente coexistir con otro procedimiento, como ocurre en particular con el juicio de restitución de propiedad.
El juicio de restitución supone que el contrato de arrendamiento ya terminó, lo que ocurre, por ejemplo, si es que el contrato tiene un plazo fijo y el plazo fijo expiró, y después no fue renovado por las partes. Ahí lo que demanda es la restitución de la propiedad y no un procedimiento monitoreo porque no existe discusión o no es relevante una discusión acerca de si la renta está o no está pagada, sencillamente en ese caso, el problema es que el contrato de arrendamiento ya terminó.
¿Qué tipo de documentación y pruebas deben presentar los afectados para demostrar su derecho a la propiedad?
Hay una diferencia según cuál sea la fecha en que se celebró el contrato de arrendamiento. Pues, para poder iniciar el procedimiento monitorio, si el contrato de arrendo se celebra con posterioridad a la entrada en vigencia de la ley, va a ser necesario que el arrendamiento conste, a lo menos, por un instrumento privado autorizado ante notario. Mientras que, si es que el contrato de arrendamiento es anterior a la entrada en vigencia de la ley, no existe ningún requisito formal adicional, puede ser un contrato simplemente celebrado por un instrumento privado.
Ahora, lo importante, al menos en lo que concierne a las condiciones de aplicación de la nueva ley, es que ese requisito -el que el contrato esté escriturado y que se haya celebrado ante notario- además busca resguardar la posición de quien va a aparecer como arrendador en la relación contractual. Pues, el notario, al momento de autorizar ese contrato de arriendo, tiene que pedir que se le exhiban los títulos que facultan al arrendador acelerar el contrato.
O sea, si es que yo pretendo arrendar una propiedad invocando mi calidad de dueño, voy a tener que exhibir la celebración del contrato certificado de dominio vigente, donde la propiedad que se va a arrendar aparezca a mi nombre. Si es que quiero celebrar el contrato invocando la calidad de su fructuario, tendré que mostrar el título que me confiere el derecho real de usufructo, inscrito con la correspondiente inscripción en el registro de hipoteca y gravámenes.
Y así, esta es una carga que tiene el notario, y que en último término lo que permite es precalificar la posición jurídica de quien celebre el arrendamiento, y que va muy en línea con el carácter acotado que va a tener una discusión en el marco del procedimiento monitoreo. Monitoreo solamente tiene que acreditarse en la existencia del contrato, y luego se presume que no pagaron la renta, a menos que exista la oposición, una vez que se dictó sentencia.
En su experiencia, ¿qué casos de despojo han sido más difíciles de resolver y por qué?
En materia de procedimiento monitorio, los tribunales han sido muy cautelosos con la aplicación de la nueva ley y han actuado de acuerdo con su espíritu. ¿Qué es lo que han hecho? Básicamente, claro, se revisan los antecedentes, la demanda con los documentos fundantes para efectos de tener por establecida la existencia del contrato y se toma en consideración las alegaciones efectuadas por la parte demandante en orden a que no se han pagado las rentas.
El procedimiento monitorio está limitado a aquellos casos en los cuales se pide la terminación del contrato por el no pago de rentas o por el no pago de ciertos servicios que son de parte de la ronda tarea. Entonces los tribunales son bastante rigurosos, porque revisan las demandas, acceden provisionalmente a ellas y una vez que se ordena la notificación, efectivamente examinan las oposiciones presentadas por los arrendatarios.
Y si en realidad en las oposiciones se encuentran con que existe un fundamento plausible para dar cuenta de que no se ha pagado la renta, que fue lo que pasó por ejemplo en los casos del COVID, algunos arrendadores pidieron la terminación del contrato recurriendo a la norma del monitorio y lo que hizo el arrendatario fue oponerse a la terminación solicitando que se declarara fundada su oposición.
¿Por qué? Porque esa oposición estaba fundada en el hecho que se encontraba liberado de la obligación de pagar la renta de arrendamiento durante todo aquel tiempo en el cual se habían privado del uso de la propiedad y los tribunales, de manera razonable, declararon fundadas esa oposición.
Así que en realidad los tribunales han tenido una aproximación que es bastante acorde con el fin de la ley. Si la ley, en realidad lo que busca es dar una salida procedimental rápida al arrendador cuando no existe una discusión jurídica de fondo plausible o cuando, derechamente, el arrendatario no tiene nada que oponer, cuando ni siquiera va a presentar excepciones y el juicio se va a seguir en su realidad.
Dentro de esa misma lógica, si es que se presentan oposiciones y estas oposiciones son suficientemente fundadas, los tribunales son proclives a aceptarlas. Lo cual está bien porque, básicamente, en ese caso ya no va a existir la razón que llevó a que se regulara el procedimiento monitoreo. Esto es permitir la dictación de una sentencia mucho más rápida en aquellos casos en los cuales ni siquiera los hechos deberían ser controvertidos por parte del arrendatario.
¿Qué obstáculos han enfrentado las familias en el proceso judicial tras invocar esta ley?
El gran problema que tiene la implementación del procedimiento monitorio está en la parte de la ejecución de la sentencia. Es que, más allá de que efectivamente uno pueda tener una sentencia firme, si no se plantea oposición dentro del plazo de 10 días corridos, la sentencia que accede a la terminación del contrato y ordena la restitución de la propiedad.
Más allá de eso que el primer fin de la ley que es muy positivo, el problema está en cómo logro que esta sentencia que declara mi derecho y que pone término al contrato, se ejecute en la práctica, porque de acá se pasa desde lo que es propiamente la fase declarativa que es la resuelta a través del procedimiento monitorio, a la fase de ejecución.
Y justamente en la fase de ejecución es donde existen todavía problemas importantes y estos problemas no se relacionan tanto con la actuación del tribunal, sino que están más bien vinculados con la operación de otros auxiliares de la Administración de Justicia, como ocurre por ejemplo con los receptores.
En la práctica, por ejemplo, es muy difícil poder conseguir un receptor que practique un lanzamiento rápidamente o si lo hace rápido, los costos asociados son muy altos y lo que resulta todavía más complejo es cuando existe oposición por parte de quien se encuentra en la propiedad.
¿Cómo es que se lleva a cabo este lanzamiento frente a la oposición? pues en ese caso no solamente voy a necesitar coordinar con el receptor, sino que el receptor va a tener que llegar a la propiedad con auxilio de la Fuerza Pública, habiendo sido esta previamente concedida por parte del tribunal, y coordinar también que vaya Carabineros a auxiliar procedimiento de ejecución de estas características.
Es complejo porque el carabinero está sobrepasado con todas las funciones que tiene, así que el gran problema práctico que tiene la ejecución de la ley está en su fase de ejecución. Lo que va más allá del momento en que la sentencia es ejecutoriada, sino en cómo es que logro en definitiva que quien se encuentra en la propiedad me la restituya efectivamente a través del procedimiento de lanzamiento.
¿Han existido críticas a la ley en términos de su implementación y el acceso que ofrece a las familias afectadas?
O sea, los grandes problemas que presenta la ley están más bien relacionados con cómo es que podemos implementar su solución en la práctica, cómo es que se puede llevar a cabo de manera más simple el proceso de ejecución.
Y esta no es una solución fácil porque durante el proceso de ejecución igual se tienen que respetar los derechos de quien está ocupando la vivienda. Por más que tenga una sentencia, no puedo llegar con una banda armada a recuperar la propiedad, sino que tiene que obrar a partir del mecanismo del derecho, y los mecanismos del derecho son complejos.
Puede que una solución acá sea implementar un sistema de auxiliares que sea paralelo al de los sectores específicamente con este fin, pero ello implica meter recursos al sistema, o aumentar la dotación de carabineros para que pueda efectuarse de forma simple el auxilio a la Fuerza Pública. Sin embargo, ello también implica meter plata al sistema.
Desde su perspectiva legal, ¿qué cambios legislativos serían necesarios para mejorar la implementación de esta ley y garantizar un acceso más justo a la vivienda?
Para lograr una ley que tenga una mejor ejecución, es necesario que el Estado aumente los recursos de los cuales van a estar provistos los tribunales y en particular los auxiliares de la administración para poder cumplir con la ley.
La operación del derecho que se lleva en la práctica, los mandatos judiciales, implican una actividad de imperio que es insustituible por parte del Estado. No lo puedo privatizar completamente, pues implicaría entregar a privado el dominio de la fuerza pública. Pero al mismo tiempo, si quiero mantener este monopolio de la fuerza por parte del Estado, tengo que dotar a los funcionarios que van a ejercerla de los medios suficientes.
Esto implica también aumento de dotaciones de personal y en último término, hacerme cargo de lo que implica el efectivo cumplimiento de la ley también desde un punto de vista presupuestario. Es un punto en el cual la ley falla y que debe ser complementado.
Por otra parte, lo que concierne al problema del acceso a la vivienda, también hay que ver cuál es la lógica bajo la cual opera la legislación de arrendamiento. Y es que la nueva ley, o sea, la ley 18.101, en particular, después de la reforma que tuvo el año 2003, enfatizaba la idea de que el problema del acceso a la vivienda se resolvía a través de un aumento de las viviendas disponibles para el arrendamiento.
Sin embargo, para generar ese cambio, para que pudiesen existir más viviendas disponibles para arrendo, lo que se planteaba era favorecer la inversión inmobiliaria. Dentro de esa lógica, se buscaba facilitar los mecanismos de restitución de la propiedad para efectos de hacer más atractiva la adquisición de una segunda vivienda con fines de inversión, bajo la lógica de que esa segunda vivienda adquirida con fines de inversión iba a incrementar el mercado de viviendas disponibles para las personas que requiriesen de ella.
Básicamente, lo que se buscaba a través de esto era una solución completamente diversa a la que había regido en el país hasta la década de los 70, donde el problema estaba visto desde la perspectiva de la protección del arrendatario directamente y que llevó a que incluso se establecieran rentas máximas a pagar.
El problema es que esta lógica de favorecer la inversión en viviendas para resolver el problema de acceso, en la actualidad, es complejo y es complejo porque hay otros cambios sistémicos que han afectado la adquisición de propiedades. O sea, si uno ve cuáles son las condiciones bajo las cuales se está dando un crédito hipotecario en la actualidad, no existe un gran incentivo para ello y los peores afectados con esto son las inmobiliarias.
O sea, en la actualidad existen incluso viviendas que todavía no están a la venta y que era un fenómeno que no se daba hace un par de años y eso a lo largo va a terminar repercutiendo también hacia este segundo mercado, el mercado de rentas para arrendamiento. Todos los problemas relacionados con los retiros, con el alza de las tasas de interés, con el acortamiento de las relaciones de compra de las viviendas donde se obtenía mucho más fácil un crédito hipotecario de 30 años, con un pie mucho más bajo, en la actualidad, ya no existen esas condiciones y sería complejo también que volviesen a existir.
Además, tienen los problemas relacionados con los permisos de edificación que va dando cada municipalidad. Al final, y eso también es un problema de desarrollo del país, no sé hasta qué punto se puede pretender mantener vida de barrio frente al contexto de las ciudades que tienen el grado de crecimiento que tiene Santiago.
Muchas veces se habla de los gestos verticales, estigmatizadores, sin entender que había también involucrado una cuestión de acceso a la vivienda dentro de márgenes de comunicación vial aceptable, líneas de metro. Y es una cuestión que va más para largo.
Pareciera que hoy las soluciones que se comenzarán a implementar ya mirarán arrendamientos celebrados por organismos públicos, la posibilidad de que municipios inviertan en infraestructura para vivienda y que le dan el arrendamiento. Pero eso va a generar los mismos problemas que tiene el funcionamiento de los sistemas de fiscalización de los gastos municipales o de asignación de esas viviendas por parte de los municipios. Así que hay que esperar y ver qué es lo que va a pasar con eso.