El 13 de marzo de este año se dictó un fallo relevante en materia de corretaje de propiedades por parte de la Excma. Corte Suprema e. En primer lugar, porque la sentencia efectúa un acucioso tratamiento del contrato de corretaje, a partir de la jurisprudencia y doctrina nacionales, para efectos de delimitar su objeto y diferenciarlo así de la convención cuya intermediación se encomienda por los interesados a los corredores; en segundo lugar. Luego, porque a partir de esa clarificación inicial, se encarga de indagar si en el caso concreto nació acerca del momento en que nace el derecho del corredor a percibir los honorarios por las gestiones realizadas. Y, finalmente, porque califica el corretaje de propiedades dentro de la intermediación mercantil, cuestión relevante para efectos de calificar la relación que nace de este contrato como una “relación de consumo”, aunque no sea un aspecto expresamente referido en la sentencia.
La Sociedad Ventana Urbana Limitada (“Ventana Urbana”) y doña Alejandra Manquilef dedujeron demanda de cobro de honorarios en contra de don José Luis Chanes. Según expusieron en su acción, este último habría encargado a doña Alejandra Manquilef la búsqueda de una propiedad que cumpliera determinados requisitos, relacionados con su ubicación, metraje construido y superficie del terreno. Para cumplir con su encargo, la corredora se contactó con Ventana Urbana, también una empresa de intermediación inmobiliaria, que ofrecía una vivienda que cumplía con esas condiciones. Después de revisada la propiedad por parte de don José Luis Chanes, éste efectuó una oferta de compra, la cual dio lugar a la celebración de una promesa de compraventa. En este contrato se incorporó una cláusula denominada “Corretaje”. En lo que interesa al caso, las partes estipularon que, en caso de no celebrarse el contrato de compraventa prometido, la parte incumplidora debía pagar a ambos corredores una suma de dinero equivalente a aquella pactada con cargo a cada una de las partes por concepto de corretaje, más el impuesto al valor agregado.
Pasado poco menos de un mes de la firma de la promesa, el demandado se desistió de la compra de la propiedad, debido a supuestos problemas eléctricos y de impermeabilización que habría presentado la propiedad, además del hecho de que ésta no encontraba propiamente en un condominio. Los demandantes sostuvieron que el desistimiento en cuestión no impedía que se hubiera devengado la obligación de pagar los honorarios comprometidos en caso de incumplimiento. Por su parte, el demandado contestó la demanda y pidió su total rechazo, argumentando que efectivamente suscribió la promesa, pero teniendo en especial consideración que la vivienda se encontraba dentro de un condominio, lo que no ocurrió. Agregó que la compraventa quedó sujeta a la condición que los títulos de dominio estuviesen ajustados a derecho y se pactó que una vez aprobados éstos, se firmaría el contrato en 60 días hábiles, lo que no habría ocurrido. Refirió que tampoco se cumplió con la condición adicional pactada, referida a la reparación de la filtración que afectaba al dormitorio principal y del sistema eléctrico y de calefacción. Con lo expresado, afirmó que no se había devengado comisión alguna a favor de las demandantes, puesto que no se cumplieron las condiciones a que se encontraba sujeta la celebración del contrato de compraventa.
Las sentencias de instancia rechazaron la demanda, pues entendieron que el pago de la comisión dependía del incumplimiento del contrato de promesa, cuestión que estaba siendo conocida en un juicio arbitral. En efecto, esto resulta especialmente claro en la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones, que consideró que el evento del cual dependía que se devengara este honorario debía ser interpretado de una manera concordante con la cláusula arbitral, lo que implicaba que, mientras no se declarase el incumplimiento en esta instancia, no podía nacer la obligación del demandado de responder por este hecho.
La Excma. Corte casó de oficio la sentencia, pues consideróaron que los jueces del fondo rechazaron la demanda de cobro de honorarios sin haberse pronunciado acerca de los requisitos de la acción interpuesta, que nacía del contrato de corretaje y no del contrato de promesa. Este es justamente el quid del asunto, pues lo discutido en autos se refería al cobro de los honorarios convenidos por los servicios de corretaje prestados, no con el incumplimiento del contrato de promesa. En otras palabras, dado que el corretaje de propiedades es un contrato bilateral, preparatorio y principal, distinto del contrato de promesa y de la compraventa prometida, lo que correspondía era analizar si los servicios de intermediación efectivamente se habían prestado y si había ocurrido aquel evento del cual dependía el cumplimiento de la condición suspensiva a la cual se encontraban sujetos los honorarios de los corredores, cuestión que no podía responderse simplemente considerando la existencia de un juicio pendiente entre las partes, relacionado con el cumplimiento o incumplimiento del contrato de promesa.
Clarificada la naturaleza del contrato de corretaje como convención principal y el carácter de terceros que tienen los corredores en el contrato intermediado, la Excma. Corte aborda el segundo problema, referido a si efectivamente se había cumplido con la obligación de intermediar propia del contrato de corretaje y si, por lo tanto, debía había ocurrido aquel evento del cual dependía el nacimiento de la obligación de pagarse la correspondiente una remuneración o contraprestación por los servicios de intermediación realizados.
La Corte Suprema respondió afirmativamente a ambas interrogantes. Para ello, consideró especialmente el contenido dispuesto en la cláusula de “Corretaje” previamente referida, así como el hecho que se encontraba acreditado que el demandado, en su calidad de promitente comprador, se desistió de celebrar la compraventa prometida. Así, considerando que el contrato de corretaje es una forma de intermediación mercantil, en virtud de la cual el corredor se obliga a facilitar la celebración de un contrato, prestando un servicio que consiste en poner en contacto a las partes y favorecer la contratación entre ellas, para promover un acuerdo, desplegando aquella actividad diligente con miras a alcanzar ese fin, pero sin garantizar el éxito de la intermediación, en principio la Excma. Corte consideró que se había cumplido con esa obligación. Este último punto es importante, pues aunque el corredor sólo asume una obligación de medios o de actuar diligente –donde no se encuentra naturalmente comprometida la obtención de un resultado– es él quien asume económicamente el riesgo de la gestión, pues su remuneración sólo se devengará una vez perfeccionado el contrato o negocio objeto del corretaje. Por el contrario, si el contrato o negocio no se perfecciona, no nacerá el derecho a la remuneración, pues ésta se encuentra sujeta a una condición suspensiva.
La Corte Suprema en este caso lleva la razón, pues lo normal en el corretaje es que el derecho a la percibir la comisión sólo nazca una vez que se cumpla con la gestión encomendada, a través de la celebración del contrato. Así, por regla general, nos encontraremos en presencia de un contrato aleatorio para el corredor, pues su remuneración sólo se devengará en la medida que el contrato encomendado se suscriba. Sin embargo, en este caso, donde precisamente no se celebró el contrato de compraventa que era objeto de la gestión encomendada, la gran interrogante que debía ser dilucidada era si efectivamente podía considerarse que ocurrió aquel hecho –el incumplimiento– del cual dependía el nacimiento de launa obligación de pagar los honorarios por parte de quien incumpliera y no celebrare el contrato.
En este punto la Excma. Corte delimitó la esfera de riesgos asumidas por los corredores en virtud de los contratos de corretaje, de promesa y de compraventa. En efecto, la sentencia razonó correctamente que todos aquellos eventos invocados por el demandado y que justificarían el incumplimiento de su obligación de celebrar el contrato prometido –los cuales se relacionaban con los supuestos defectos de que adolecía la propiedad que se prometió comprar, así como el hecho que no se encontrara en un condominio en los términos de la Ley N°19.537– eran, en realidad, circunstancias que por sus propias características sólo pueden ser alegadas en el contexto de la relación entre promitente comprador y promitente vendedor, para efectos de determinar si existía o no un incumplimiento imputable de sus obligaciones. Por el contrario, ante la ausencia de algún elemento que permitiese incorporar dicha cuestión jurídica en la relación que se mantenía entre las partes y los corredores –quienes son terceros en el contrato de promesa–, estos últimos no pueden ver condicionado el derecho que tienen a percibir una remuneración al resultado de una controversia que se sostiene entre las partes. El mencionado es un riesgo ajeno al contrato de corretaje, cuyo carácter bilateral y oneroso obliga a considerar, en último término, el mencionado incumplimiento desde una perspectiva objetiva, sin atender en principio a las eventuales justificaciones que las partes puedan invocar para justificarlo, pues ello implicaría asignar a los corredores una contingencia que, a falta de estipulación expresa, no les corresponde, atendido su carácter de terceros en la relación contractual en cuestión. Desde la interpretación contractual, todo lo anterior se confirma, pues al momento en que se produjo el desistimiento todavía se encontraba pendiente el plazo para efectuar las reparaciones.
Como se puede apreciar, en el fallo en comento la Excma. Corte realizó una correcta asignación de los riesgos de la no materialización de la operación encomendada entre las partes y los corredores, a partir de las propias características de la intermediación mercantil. Y es, por esta misma razón, que la sentencia en comento puede resultar especialmente ilustrativa acerca de una última cuestión, que resulta discutida: aunque la sentencia no lo diga expresamente, no puede sino concluirse que, entre los corredores que desarrollan una actividad mercantil y sus clientes existe una relación de consumo, conforme a lo dispuesto en el artículo 2 letra a) de la Ley N°19.496 (“LPDC”). Así, el corredor normalmente deberá ser calificado como un proveedor conforme a lo dispuesto en el artículo 1 N°2 de la LPDC, en tanto que quien recurra a sus servicios será un consumidor, al menos en la medida que no forme parte de un proceso de intermediación mercantil o de una actividad empresarial. Esto implica que la LPDC y sus garantías deben recibir aplicación en el contexto de los actos y contratos celebrados entre corredores y consumidores, conclusión relevante especialmente si se consideran los derechos irrenunciables que la ley reconoce al consumidor y el eventual control de las cláusulas abusivas en los contratos de corretaje.
Sin embargo, lo que resulta más discutible es la posible calificación del corredor como “intermediario” en la prestación de un servicio, para efectos de la aplicación de la responsabilidad estricta dispuesta en el artículo 43 de la LPDC, pues esta solo es aplicable al proveedor que actúa como intermediador en la prestación de un servicio y no en la adquisición de bienes, como ocurre cuando se contrata a un corredor de propiedades. Sin embargo, por las propias características de esta discusión consideramos prudente abordarla en una futura columna.
