Un presupuesto de la esencia del precario lo constituye la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, esto es, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.
El pasado 23 de mayo la Primera Sala de la Corte Suprema en causa rol N° 25.997-2023 acogió el recurso de casación deducido en representación de la parte demandada en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, invalidándose, y se la reemplaza por una que revoca la sentencia dictada por el Décimo Quinto Juzgado Civil de Santiago en la causa rol C-17575-2019, por la cual se había acogido la demanda, y en su lugar se decide que se rechaza la acción de precario.
Cabe tener presente que en primera instancia se acogió la demanda de precario y se condenó a la demandada a la restitución del inmueble que ocupa, condenando a cada parte al pago de sus costas. La demandada apeló de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, la confirmó. En contra de esta última la misma parte recurre de casación en el fondo.
Se hace presente que la acción se interpuso en representación de la Sociedad de Inversiones Yagal Limitada, quien funda su acción en que la propiedad objeto de la acción de precario fue adquirida y se encuentra inscrita a fojas 20.581 número 29.667 en el Registro de Propiedad del año 2019 del Conservador de Bienes Raíces de Santiago. Afirmando que en el inmueble se encuentra ocupado por los demandados quienes carecen de título para permanecer el inmueble.
La parte demandada solicitó el rechazo, fundado en que el 30 de diciembre de 1999, su padre le cedió el 50% de los derechos que tenía sobre el inmueble y al fallecer éste sus hermanos iniciaron un juicio de partición el año 2016, el que terminó con el remate del inmueble a la sociedad demandante. Sostiene que dedujo demanda a fin de que se declare la nulidad absoluta de la compraventa en remate ante el juez árbitro de fecha 22 de octubre de 2018 y posterior escritura de fecha 10 de diciembre de 2018, por no haberse prestado consentimiento, solicitándose la cancelación de la referida inscripción.
La Corte Suprema acogió el recurso de casación interpuesto, haciendo presente que el precario es una cuestión de hecho, y constituye un impedimento para su establecimiento que el tenedor tenga alguna clase de justificación para ocupar la cosa cuya restitución se solicita, aparentemente seria o grave, sea que vincule al actual dueño con el ocupante o a este último con la cosa, aunque sea de lo aparentemente ajeno.
Al respecto, de acuerdo con el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil el que señala que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, debe entenderse que la expresión mera tolerancia está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, más no necesariamente a la existencia de una convención celebrada entre las partes.
Sobre ello, la Corte recalcó que constituye precario la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato, por ende, es un presupuesto de la esencia del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante de la cosa, es decir, una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.
En el caso en concreto, la demandada para justificar la tenencia del predio, acompañó copia con vigencia de la inscripción de fojas N° 4605 número 5550, correspondiente al Registro de Propiedad del año 2000, emitido con fecha 30 de mayo de 2016, en que se indica que es dueña de los derechos equivalentes a un 50% en la propiedad sub lite, por cesión celebrada entre ésta y el antecesor en el dominio del inmueble. Esta título reúne las características a que se ha hecho mención precedentemente, por cuanto el ordenamiento le reconoce la virtud de vincular jurídicamente al tenedor con el predio, de forma tal de situar al propietario en posición de tener que respetar esa tenencia.