Para lograr su restitución debe recurrir a la acción que estatuye el artículo 7 de la Ley N° 18.101, por haber expirado el derecho del arrendador.
El pasado 23 de septiembre la Corte Suprema en causa rol N° 247.752-2023 acogió el recurso de casación en el fondo y en sentencia de reemplazo revocó sentencia apelada y en su lugar rechazó la demanda formulada.
Cabe tener presente se interpuso una demanda de precario en por una persona particular en contra de un ciudadano peruano, afirmando ser dueña del inmueble ubicado en calle Eyzaguirre N° 595 de la comuna de Santiago, según consta en la inscripción respectiva. Indica la demandante que al momento de comprar el inmueble habría llegado a un acuerdo con el demandado, arrendador del local comercial, de continuar con el contrato de arriendo bajo las mismas condiciones sólo cambiando la parte arrendadora, sin embargo indica que de mala fe el demandando le hizo creer que el acuerdo se llevaría a cabo al momento de suscribirse el contrato de compraventa, sin embargo, luego que la propiedad comercial se inscribe a su nombre, desconoce cualquier tipo de acuerdo de continuar con un contrato de arriendo y se niega a devolver la propiedad a su dueño y a su antiguo arrendador.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda, ordenando al demandando restituir a la parte demandante el inmueble ubicado en calle Eyzaguirre N° 595, comuna de Santiago, Región Metropolitana, dentro de décimo día de ejecutoriado el fallo, bajo apercibimiento de lanzamiento con fuerza pública.
En contra de esa sentencia la parte demandada interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y la Corte de Apelaciones de Santiago la confirmó. En contra de esta última sentencia dicha parte deduce recurso de casación en el fondo.
La Corte Suprema al respecto al resolver la cuestión planteada, hizo presente el problema a clásico en la historia de la acción de precario resolver de quién debe provenir el título que legitima la tenencia del bien por parte del demandado. Al respecto, indica que para algunos un contrato celebrado con el precedente titular del dominio no es título que justifique la ocupación del bien y que sirva para oponerlo a la acción de precario. Y para otros, admiten que el demandado pueda fundar su tenencia en un contrato o título celebrado con un propietario anterior, porque para ellos basta que esa tenencia tenga su origen en un título y no provenga de la mera tolerancia del demandante.
Ahora bien, en el caso en contrato, no se discute es lo que acontece en lo relativo al contrato de arriendo, cuando el arrendador enajena el bien. En este supuesto, sea que el contrato le sea oponible al comprador, en virtud del artículo 1962 del Código Civil, o bien, no lo sea, de todas formas el propietario no podrá demandar de precario al arrendatario, pues en este caso debe recurrir a la acción respectiva, que en la situación de los bienes raíces urbanos le otorga la Ley N° 18.101, vale decir, la de restitución del inmueble por haber expirado el derecho del arrendado.
Por lo tanto, al acoger el juez de instancia la acción interpuesta vulneró el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, cometiendo un error de derecho que ha tenido influencia sustancial en lo dispositivo del fallo.
Por lo tanto, si se ha establecido que el demandado ocupa el inmueble materia de la litis, de propiedad de la actora, en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con el antecesor de ésta en el dominio de él, para lograr su restitución debe recurrir a la acción que estatuye el artículo 7 de la Ley N° 18.101, por haber expirado el derecho del arrendador, y no la intentada en autos.