La presente ley fue publicada en el Diario Oficial el 10 de agosto del año 2022.
1- ¿Qué ley modificó?
La ley N° 20.234 que establece un procedimiento de saneamiento y regularización de loteos.
2- ¿Quiénes pueden acogerse al procedimiento simplificado y excepcional para el saneamiento y regularización?
a) Las poblaciones de tipo popular respecto de las cuales la municipalidad hubiere aprobado un plano de loteo o de subdivisión de predios, conforme a las disposiciones de la ley N° 16.282.
b) Las poblaciones que hubieren sido declaradas en situación irregular, conforme a lo dispuesto en la ley N° 16.741.
c) Los asentamientos en los que se hubiere constituido dominio sobre predios específicos mediante el procedimiento contemplado en el decreto ley N° 2.695, de 1979.
d) Las poblaciones y loteos que hubieren sido de propiedad de los Servicios de Vivienda y Urbanización, o de sus antecesores legales, en los que se hubiere transferido el dominio de sitios conforme a las disposiciones del decreto ley N° 2.833, de 1979.
e) Los loteos, subdivisiones de predios, poblaciones y edificaciones que se hubieren acogido a las disposiciones de la ley N° 18.138.
f) Los campamentos que formen parte del catastro del año 2019 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuya estrategia sea de radicación.
g) Los asentamientos irregulares emplazados en área urbana o de extensión urbana que, previo informe del asesor urbanista, si la municipalidad contare con dicho cargo, o del director de obras municipales, si no contare con él, se consideren necesarios de regularizar, con el objeto de normalizar el desarrollo del área respectiva. Lo anterior incluye aquellos casos en los que sobre un mismo asentamiento se hubieren aplicado diversas leyes especiales y sus respectivos planos no coincidan, u otros casos en los que no hubiere sido posible obtener la recepción definitiva debido a la superposición normativa o a la existencia de títulos de dominio sobre el espacio público, existente o proyectado.
h) Los asentamientos irregulares emplazados en área rural, siempre y cuando se encuentren en alguno de los supuestos excepcionales contemplados en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
3- ¿Con qué requisitos deben cumplir los asentamientos irregulares para acogerse al procedimiento ahora?
- Que se encuentren materializados de hecho con anterioridad al 2018 o formen parte del catastro de campamentos del año 2019, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que atiende el Programa de Asentamientos Precarios, u otro que lo suceda, y cuya estrategia sea de radicación.
- Que se trate de asentamientos irregulares que no tengan permiso de loteo o que, habiendo contado con tal permiso o habiéndose acogido a las leyes excepcionales, no cuentan con la correspondiente recepción definitiva de las obras mínimas de urbanización que requiere dicho asentamiento, o bien, que cuentan con un certificado de recepción definitiva que requiere ser modificado, debido a que no se corresponde, documental ni planimétricamente, con la situación existente.
- Que en más del 70 % de los lotes resultantes del asentamiento irregular existan residentes permanentes. En caso de que el asentamiento se emplace en un bien fiscal, lo que incluye los bienes referidos en el artículo 590 del Código Civil, el Ministerio de Bienes Nacionales, conforme a la normativa aplicable, podrá disponer de aquellos lotes en los que no haya residentes permanentes.
- Que las viviendas existentes en el loteo tengan una tasación máxima de 2.000 unidades de fomento en promedio, calculada conforme a la tabla de costos unitarios por metro cuadrado de construcción fijada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo según el artículo 127 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
- Que no se encuentren localizados en zonas no edificables, conforme a la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General, ni en áreas expuestas a riesgos que no sean mitigables, en consideración a informes técnicos evacuados por organismos o servicios competentes que determinen alguna zona del país amenazada con riesgo inminente por alguna catástrofe natural o causada por el hombre. Tampoco podrán estar localizados en áreas de protección de recursos de valor patrimonial cultural o de protección de recursos de valor natural.
- Que no se hubiere dictado sanción administrativa o judicial ni existan denuncias, demandas o querellas pendientes presentadas ante la respectiva Dirección de Obras Municipales o los tribunales de justicia, según corresponda, relacionadas con el incumplimiento de la normativa urbanística o con la generación de daños o perjuicios al propietario del terreno en que se emplaza el asentamiento irregular.
4- ¿Qué antecedentes agregó para solicitar la regularización ante la Dirección de Obras Municipales respectiva?
a) Se debe presentar ahora un formulario único del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, suscrito por los interesados que en su conjunto representen, al menos, 30% de los residentes permanentes del asentamiento irregular o loteo, en que se explique el origen de la conformación del asentamiento irregular y se señale cómo se constituyó;
b) Ahora se exige un plano del proyecto de regularización del asentamiento, suscrito igualmente por un profesional competente de los mencionados en el artículo 17 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, elaborado sobre la base de un levantamiento topográfico a escala adecuada que grafique la forma como se accede a él; las vialidades; el número de lotes incluidos con sus respectivas superficies y dimensiones, y el título mediante el que ocupan el respectivo predio; los lotes cuyo destino sea área verde y equipamiento comunitario, las viviendas existentes y su superficie.
c) Y en caso de que la solicitud de regularización fuere presentada por el o los propietarios del o los terrenos en que se emplaza el asentamiento irregular y/o por quienes tengan derechos inscritos respecto de tales terrenos, deberán acompañarse las correspondientes declaraciones juradas simples, en las que se manifieste la voluntad de ceder al dominio público las superficies que se destinen a vialidades y áreas verdes y, en los casos que corresponda, la voluntad de constituir las servidumbres necesarias para asegurar el acceso de las empresas de servicios básicos para la instalación de las redes de agua potable, alcantarillado, electricidad e iluminación pública.
En caso de que quienes presenten la solicitud no tengan derechos inscritos sobre tales terrenos, sino que sean residentes, deberán acompañar una declaración jurada simple.
5- ¿Qué modificó en torno al procedimiento ante la Dirección de Obras Municipales?
a) Que, una vez transcurrido los 60 días desde la recepción de los documentos la Dirección de obras otorgará la recepción provisoria o definitiva de las obras de urbanización, salvo que existan observaciones, en cuyo caso los interesados tendrán el plazo de 30 días corridos para subsanarlas. La Dirección de Obras Municipales tendrá idéntico plazo para otorgar la recepción provisoria de las obras de urbanización, salvo que pueda otorgar la recepción definitiva, total o parcial, si verifica que ya se cumplen las condiciones establecidas en esta ley para ello.
b) Que, para otorgar la recepción definitiva de las obras de urbanización que requiere un asentamiento emplazado en el área urbana o de extensión urbana, la Dirección de Obras deberá verificar el cumplimiento de las mismas condiciones que señala el artículo 4 de la Ley N° 20.234.
c) Agregó que en el caso de aquellos asentamientos emplazados en el área rural que puedan acogerse a este procedimiento excepcional, se entenderá como urbanización suficiente si el asentamiento cuenta con: i) servicio de agua potable a través del Programa de Agua Potable Rural o cualquier otro sistema aprobado por la autoridad competente; ii) solución de alcantarillado o sistema de tratamiento de aguas servidas, aprobado por la autoridad sanitaria, y iii) conexión eléctrica autorizada por la concesionaria correspondiente, o bien, con una solución a través de energías alternativas o renovables aprobada por la autoridad eléctrica.
d) Incluyó que en caso de que el proyecto de regularización tuviere modificaciones posteriores a la recepción provisoria, antes de solicitar la recepción definitiva se deberá reingresar ante la Dirección de Obras Municipales el nuevo plano de regularización del asentamiento para su revisión. La Dirección de Obras Municipales tendrá 15 días corridos para pronunciarse respecto a la modificación del plano.
e) Se ampliaron los plazos en relación al reclamo establecido en el artículo 4 de la ley N° 20.234.
f) Que, una vez obtenida la recepción provisoria del loteo el interesado deberá cumplir con las condiciones de urbanización faltantes para obtener la recepción definitiva dentro del plazo de 5 años, la cual es renovable por igual período, pero ahora se exige que sea previa solicitud fundada del interesado.
g) Vencido el plazo de cinco años o su prórroga en caso de haberse concedido, sin que se hubiere dado cumplimiento a las condiciones exigidas para otorgar la recepción definitiva total, caducará la recepción provisoria, sin perjuicio de la posibilidad de otorgar la recepción definitiva parcial de aquella parte del loteo que esté completamente urbanizada conforme a las condiciones señaladas, no obstante la posibilidad de solicitar el otorgamiento de un plazo excepcional de prórroga destinado a finalizar aquellas obras de urbanización, financiadas con recursos públicos, que se encuentren en ejecución.
h) Una vez otorgada la recepción definitiva de las obras de urbanización del asentamiento, sea parcial o total, se entenderán incorporadas al dominio público las superficies destinadas a vialidades y áreas verdes, sin perjuicio de los derechos del propietario del terreno en que éstas se ubiquen, si no constare su voluntad de cederlas al uso público.
i) Asimismo, una vez otorgada la recepción definitiva de las obras de urbanización del asentamiento, sea parcial o total, podrá requerirse la regularización del dominio sobre los respectivos lotes o de las edificaciones en conformidad a las normas generales y especiales que les sean aplicables y que estén vigentes, y quedará sin efecto la prohibición la que deberá ser alzada en caso de haberse inscrito.
6- ¿Qué señaló en cuanto a las poblaciones que hubieren sido declaradas en situación irregular conforme a la ley N° 16.741, una vez otorgada la recepción definitiva, total o parcial?
Que deberá anotarse al margen de la inscripción de dominio de los respectivos lotes y al margen de la inscripción de la prohibición referida en los incisos primero y segundo del artículo 60 de la ley, entendiéndose efectuado el alzamiento de dicha prohibición desde el momento en que se realicen las referidas anotaciones marginales.
7- ¿Qué estableció respecto de los programas con financiamiento estatal para la ejecución de obras de urbanización faltantes?
Agregó que podrán considerar en sus reglamentos condiciones especiales que aseguren la elegibilidad de estas postulaciones y priorizará aquellos asentamientos con mayor porcentaje de vulnerabilidad y de residentes permanentes.
8- ¿Qué señaló en torno a la accesibilidad universal, en casos fundados y excepcionales?
Que será necesario buscar una alternativa de regularización acorde con la topografía y que responda a la idea que las cargas no sean desproporcionadas, cuando existan asentamientos que se materializaron de hecho. En los casos en que no exista alternativa viable se eximirá a las municipalidades y a los Servicios de Vivienda y Urbanización o a su sucesor legal del cumplimiento total o parcial de dichas exigencias, siempre que se presenten antecedentes fundados del caso y que con posterioridad a la recepción provisoria se desarrollen los estudios de especialidades e ingeniería de detalles respectivos.
9- ¿Qué señaló respecto de los notarios y conservadores de bienes raíces?
Que atendidas las prohibiciones establecidas en los artículos 55, 136 y 137 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, los notarios no podrán autorizar las escrituras y los conservadores de bienes raíces deberán denegar la inscripción de aquellos títulos que directa o indirectamente pudieren implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión de un predio, sin que conste el cumplimiento de los requisitos, exigencias y/o excepciones contempladas en los referidos artículos.
10- ¿Cuándo debe rechazar el Conservador de Bienes Raíces la Inscripción?
Basta que detecte en el título algún indicio de que el acto o contrato que se solicita inscribir tiene como finalidad última o inmediata la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión mediante la transferencia parcial del dominio sobre un predio no urbanizado y/o la conformación de una comunidad sobre él, y aplicará a su respecto la presunción establecida en el inciso segundo del artículo 136, conforme a la cual se presume que dicho acto tiene por objeto la subdivisión del terreno sin la necesaria urbanización.
• ¿A qué indicios se refiere?
1) la ausencia de las autorizaciones especiales contempladas en el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones;
2) la falta del certificado del Director de Obras Municipales que acredite que el predio está debidamente urbanizado o que su urbanización ha sido garantizada en la forma prescrita en el artículo 129 de la misma ley;
3) la existencia de diversas transferencias parciales de derechos sobre un mismo terreno;
4) la mención a una determinada superficie o ubicación específica en su interior, distintas a la superficie total del predio sobre el que recae la inscripción y sus deslindes;
5) la alusión a radicaciones o futuras adjudicaciones;
6) la existencia de algún plano o listado de sitios o lotes, entre otras circunstancias o antecedentes que el Conservador aprecie al calificar el título.
• ¿Existe posibilidad de desvirtuar la presunción legal?
Si, insertando en el título las autorizaciones o certificados faltantes, o bien, acreditando ante el Conservador de Bienes Raíces que la inscripción de derechos sobre un inmueble o la inscripción de acciones en una comunidad o sociedad no implicaría la subdivisión de un terreno sin la necesaria urbanización, sino que tendría su origen en supuestos admitidos por la ley, tales como una partición hereditaria o la liquidación de una sociedad conyugal, entre otros.
11- ¿Qué señaló respecto del Servicio de Impuestos Internos?
En el caso de los loteos irregulares acogidos a la ley N° 16.741, una vez que tenga conocimiento de la recepción definitiva de las obras de urbanización del asentamiento, procederá a asignar un rol y avalúo separado para cada sitio respecto del cual se otorgue escritura y determinará la proporción del impuesto territorial que le correspondería pagar.