Una inscripción de dominio sin posesión material, conocida como «inscripción de papel», no otorga legitimación activa para interponer una acción de precario.
La Corte Suprema, en fallo dictado el 9 de abril de 2025 por su Primera Sala en la causa Rol N° 18.647-2024, acogió un recurso de casación en el fondo deducido contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, de fecha 30 de abril de 2024 (rectificada el 16 de mayo del mismo año). En su decisión, el máximo tribunal invalidó dicho fallo y lo reemplazó, revocando también la sentencia del Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo, dictada el 28 de noviembre de 2022, que había acogido la demanda de precario. En su lugar, la Corte Suprema acogió la excepción de falta de legitimación activa interpuesta por la parte demandada, rechazando así la demanda.
El conflicto se originó con la interposición de una demanda de precario por parte de dos hermanos contra una particular, en relación con un inmueble ubicado en la comuna de San Bernardo. Los demandantes afirmaron ser propietarios del bien raíz, fundando su dominio en un contrato de compraventa suscrito el 9 de noviembre de 2016. No obstante, reconocieron que dicho contrato nunca fue inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Asimismo, indicaron que la demandada se encontraba ocupando el inmueble sin su autorización ni un título que legitimara dicha ocupación, afirmando que no se le habían pagado rentas ni cuentas de servicios, y que su presencia en el bien se debía a una autorización del vendedor original, quien no les informó sobre la existencia de terceros.
La demandada, por su parte, opuso como defensa la excepción de falta de legitimación activa, argumentando que los actores transfirieron el inmueble a un tercero, quien nunca inscribió la compraventa en el Conservador. En subsidio, sostuvo que fue autorizada por este nuevo propietario a permanecer en el lugar, negando así la configuración del precario conforme al artículo 2195, inciso segundo, del Código Civil.
El Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo acogió la demanda, concluyendo que, al no haberse inscrito la compraventa en el Conservador de Bienes Raíces, no se perfeccionó la tradición del inmueble, por lo que los demandantes continuaban siendo los titulares registrales del dominio.
La Corte de Apelaciones de San Miguel confirmó dicha decisión, argumentando que se encontraba acreditado el dominio de los actores y que la demandada no contaba con título alguno que justificara su ocupación.
La Corte Suprema revocó lo resuelto por los tribunales inferiores, acogiendo el recurso de casación en el fondo. El fallo concluyó que los demandantes carecen de posesión efectiva del inmueble y que su inscripción en el Conservador constituye una mera «inscripción de papel», es decir, un asiento registral que no refleja la realidad posesoria.
El máximo tribunal sostuvo que, al no tener los actores la tenencia material del inmueble con ánimo de señor, no pueden considerarse legitimados activamente para ejercer la acción de precario. La ausencia de posesión, sumada a la entrega del bien por parte del comprador a la demandada, impide que los demandantes puedan obtener la tutela judicial pretendida.