Los contratos de postergación, podrán pagarse con posterioridad al pago de la última cuota del crédito hipotecario o en un plazo que no podrá superar el plazo residual del mismo.
El 04 de enero, se publicó en el Diario Oficial la Ley N° 21.299, que permite la postergación de cuotas de créditos hipotecarios y crea la garantía estatal para caucionar cuotas postergadas.
La ley autoriza a que los acreedores, como bancos, cooperativas de ahorro y crédito, agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, acreedores de los mutuos otorgados por los mencionados agentes administradores y compañías de seguros, puedan otorgar créditos de postergación a sus deudores de obligaciones garantizadas con hipoteca cuando así lo soliciten estos últimos. Créditos que corresponderán a contratos de mutuo de dinero otorgados mediante escritura pública y especificarán las cuotas que serán pagadas con los fondos de los mismos.
De igual forma, la ley señala que el deudor podrá otorgar un mandato de manera física o digital de carácter irrevocable al acreedor, para que este último, en su representación, celebre el contrato de crédito de postergación, pague las cuotas del crédito hipotecario singularizado en el contrato de crédito de postergación y solicite la respectiva inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces competente, entre otros elementos.
Es importante señalar, que los créditos de postergación sólo podrán usarse para pagar cuotas completas y consecutivas de un crédito hipotecario, y no podrán tener una tasa de interés superior a la del crédito, estableciendo en dicho contrato la forma de pago del crédito, ya sea en cuotas mensuales de un mismo valor que se pagarán con posterioridad a la fecha de pago de la última cuota del crédito hipotecario respectivo, o, en cuotas mensuales de un mismo valor, en un plazo que no podrá superar el plazo residual del crédito hipotecario.
Una vez celebrado el contrato y dentro del plazo de 10 días hábiles bancarios desde su celebración, el acreedor deberá pagar las cuotas de los créditos, debiendo rendir cuenta al deudor, dentro del plazo de 15 días hábiles contado desde el mencionado pago.
Cabe destacar que una vez pagadas las cuotas especificadas en el mandato y crédito de postergación, el acreedor deberá solicitar al Conservador de Bienes Raíces competente, solo para efectos de publicidad y oponibilidad a terceros, la inscripción en el Registro de Hipotecas y gravámenes de la correspondiente constancia de pago de cuotas con el respectivo crédito de postergación.
Agrega que las obligaciones de los créditos hipotecarios, créditos de postergación y de los contratos de mutuo de dinero, o de otras operaciones de crédito de dinero que hay sido celebradas entre el deudor y el acreedor, con el objeto de pagar cuotas de obligaciones garantizadas con la respectiva hipoteca, se podrán garantizar, adicionalmente a la correspondiente hipoteca, con una garantía estatal otorgada por el Fondo de Garantía para Pequeños y Medianos Empresarios. Garantía que tendrá una vigencia de 60 meses y sólo podrá asegurar un monto máximo equivalente 6 cuotas del respectivo crédito hipotecario. Asimismo, dicha garantía estatal solo aplicará para aquellos créditos destinados a financiar la adquisición del inmueble cuyo avaluó fiscal al momento de la suscripción del contrato de crédito hipotecario, no supere las 10.000 unidades de fomento.
Finalmente, en cuanto a su entrada en vigencia, esta corresponderá a la fecha de publicación en el Diario Oficial del reglamento de postergación de cuotas y garantía estatal, dictado por el Ministerio de Hacienda, y tendrá una vigencia de 64 meses contados desde la primera adjudicación de la primera licitación.