El derecho real de hipoteca reconoce al acreedor tres derechos primordiales: el derecho de venta de la finca gravada; el de persecución sobre la misma de manos de quien sea su actual poseedor; y de pagarse preferentemente con el producido por su subasta.
El 17 de abril la Primera Sala de la Corte Suprema en causa rol N° 67.643-2022 acogió el recurso de casación en el fondo en contra de la sentencia 28 de julio de 2022, la que declaró nula y reemplazada, por medio de la cual, confirmó la sentencia de 08 de marzo de 2022 con declaración de que la excepción de prescripción opuesta respecto del mutuo hipotecario celebrado con fecha 13 de marzo de 2015, se acoge únicamente respecto a las cuotas referidas en el fallo, esto es, las que vencieron entre el 10 de febrero de 2017 y el 10 enero de 2018, debiendo proseguirse la ejecución del bien hipotecado por las restantes cuotas del crédito hasta el entero y cumplido pago de lo adeudado.
En primera instancia, se llevo a cabo un juicio ejecutivo de desposeimiento hipotecario y por sentencia de 08 de marzo de 2022 el juez del Primer Juzgado Civil de Puente Alto acogió la excepción de prescripción extintiva opuesta por la demandada y desestimó la demanda.
Apelado el fallo por la actora, la Corte de Apelaciones de San Miguel lo revocó, y en su lugar, rechazó dicha excepción y ordenó seguir adelante con la ejecución. En contra de esta última decisión, la parte ejecutada dedujo recurso de casación en el fondo.
El recurrente denunció que se infringió la normativa al no declarar que transcurrió el plazo desde que la obligación se hizo exigible, pues aseguró que esto ocurrió con fecha 25 de agosto de 2017, sobre la base de una liquidación que ella misma acompaña la demanda como elemento fundante de la acción deducida. De esta forma, señala que, al no computar el plazo de prescripción de la totalidad de lo demandado, desde el momento del inequívoco ejercicio de la cláusula de aceleración por la acreedora, la sentencia recurrida ha infringido el artículo 2515 citado y con ello, el artículo 2514 del Código Civil.
Al respecto la acción instaurada por el banco acreedor en el juicio de autos persigue el desposeimiento de la finca hipotecada, cuya posesión radica en manos de una tercera persona extra a la relación contractual que dio origen a la obligación cuyo cumplimiento se garantiza con la hipoteca que grava a dicho inmueble. Esta acción emana del llamado derecho de persecución que el legislador reconoce a favor del acreedor sobre el inmueble objeto de la hipoteca que cauciona el pago de su crédito.
Por otro lado, la Corte recordó que el derecho real de hipoteca reconoce al acreedor tres derechos primordiales: el derecho de venta de la finca gravada; el de persecución sobre la misma de manos de quien sea su actual poseedor; y de pagarse preferentemente con el producido por su subasta. Para los efectos que aquí interesan adquiere relevancia la segunda de tales atribuciones, que se consigna en el artículo 2428 del Código Civil, de acuerdo con el cual la “hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido”. El derecho de persecución de la finca consagrado en este precepto sustantivo se instrumentaliza por medio de la acción de desposeimiento, la que, de esta manera, viene a constituir una manifestación de aquel derecho concretado en el ámbito procesal.
En el caso en concreto, el banco demandante interpuso demanda en contra del tercer poseedor de la finca hipotecada y no de la persona que contrajo la obligación en el contrato de mutuo de dinero. En este contexto, corresponde determinar la época en que se hizo exigible la obligación de la mutuaria de restituir los dineros prestados, conforme a los argumentos que sostienen la excepción de prescripción opuesta por la ejecutada. Así según fue asentado en el proceso, la cláusula de aceleración contenida en el mutuo hipotecario tiene el carácter de facultativa, de lo que se deduce que el plazo de prescripción deber contarse desde la fecha en que el acreedor manifiesta su voluntad de hacerla efectiva, es decir, desde la presentación de la gestión preparatoria de la vía ejecutiva.
En el caso en concreto, la gestión preparatoria de notificación se presentó el día 18 de mayo de 2018 y que el requerido fue notificado los días 25, 26 y 27 de enero de 2021 resulta evidente que no transcurrió el plazo de prescripción de tres años respecto de las cuotas futuras. Sin embargo, en lo que respecta a las cuotas que vencieron entre el 10 de febrero de 2017 y el 10 enero de 2018, transcurrió más de tres años, contados desde el vencimiento de éstas a la notificación de la gestión, de manera que la excepción de prescripción ha de ser acogida en forma parcial.