Acogió recurso de casación en el fondo deducido en representación del Servicio Nacional del Consumidor.
El pasado 20 de marzo la Primera Sala de la Corte Suprema en causa rol N° 79.406-2020 rechazó el recurso de casación en el fondo deducido en representación de las demandadas Inmobiliaria Socovesa Santiago S.A. e Inmobiliaria Socovesa Temuco S.A. y acogió el recurso de casación en el fondo deducido en representación del Servicio Nacional del Consumidor en contra de la sentencia de 07 de mayo de 2020 dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago la que invalidó y dictó una en su reemplazó, por medio de la cual, revocó la sentencia dictada por el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Santiago en cuanto acogió la excepción de prescripción y en su lugar la rechazó. En lo demás, confirmó el fallo con declaración de que se invalida por abusiva la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa.
Ante el Vigésimo Octavo Juzgado Civil de Santiago se dedujo una demanda por vulneración al interés colectivo de los consumidores en contra de la Inmobiliaria Socovesa Santiago e Inmobiliaria Socovesa Temuco por inobservancia a diferentes disposiciones de la Ley N 19.496, que se habría verificado en la celebración de tres documentos que inciden en la adquisición de una vivienda en los diversos proyectos inmobiliarios de las demandadas cuales son el documento denominado “reserva para operación de compra”, el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa.
En relación con el presunto carácter abusivo de las cláusulas impugnadas que plantea el organismo demandante, debe tenerse en cuenta que el carácter abusivo de las estipulaciones contractuales está determinado por el desequilibrio notable e injustificado en las prestaciones que la estipulación impone, en perjuicio del adherente consumidor y en beneficio del predisponente proveedor.
En el caso en concreto, del análisis de la cláusula 4.5 del contrato de promesa aparece en primer término que ella no se condice con las hipótesis que plantean las letras a y e del artículo 16 de la Ley N°19.496, y luego, que no se advierten en la misma ninguno de los elementos desequilibrantes de la relación contractual descritos en el fundamento anterior, toda vez que de su redacción aparece que solo se ha querido estipular el consentimiento que otorga el contratante respecto de las terminaciones que tiene el inmueble que promete adquirir y su conformidad con las de la unidad piloto, declaración que en nada impide ejercer los derechos que le reconoce la ley ante alguna discrepancia. Situación distinta ocurre con la cláusula octava del contrato de promesa, la cual debe vincularse con la cláusula novena, la que si fue declarada abusiva por el fallo recurrido, y que regula el incumplimiento de las obligaciones que las partes asumen en la referida promesa. Específicamente dispone que, si la escritura no se firma dentro de los diez días corridos contados desde la fecha en que la Inmobiliaria comunique al comprador que la escritura pública de compraventa está lista en la Notaría para su firma se producen las siguientes consecuencias:
- La resolución del contrato sin necesidad de ningún gestión o notificación, entendiéndose que ella ha operado por la sola constancia de la certificación notarial.
- La Inmobiliaria podrá disponer libremente de los inmuebles prometidos vender, pudiendo negociarlos con terceros, prometerlos vender, venderlos sin restricción de ninguna especie a lo que el promitente comprador consiente expresamente, declarando que renuncia anticipadamente a toda y cualquiera reclamación, acción o derecho que sobre la materia pudiere corresponderle.
- El promitente comprador deber pagar a la Inmobiliaria una multa equivalente al (5 o 10)% del precio de la compraventa a título de indemnización de perjuicios por el incumplimiento, suma que puede descontar directamente de cualquier monto que esta hubiere recibido con cargo al pago del precio prometido.
Estos efectos fueron declarados abusivos porque en la estipulación se prescinde del motivo que pudiere haber impedido al promitente comprador firmar la escritura, establece un pacto comisorio calificado y contiene una renuncia de derechos, todo lo cual contraviene lo dispuesto en el artículo 4 y configura las hipótesis de las letras e) y g) del artículo 16, todos de la Ley N° 19.496.