El 29 de noviembre de 2024 se publicó en el Diario Oficial la Ley 21.718, “Sobre agilización de permisos de construcción”, incorporando su artículo 5°, al Código Orgánico de Tribunales, el siguiente nuevo artículo 451:
“Los conservadores de bienes raíces deberán inscribir los títulos en los registros de propiedad, de hipotecas y gravámenes y de interdicciones y prohibiciones de enajenar, así como las anotaciones marginales, dentro del plazo máximo de veinte días desde la presentación de los requerimientos.
En caso de reparos a las solicitudes señaladas en el inciso precedente, el plazo para inscribir será de diez días, contado desde el reingreso”.
Además de la sorpresa que causa la ley que produce esta incorporación -agilización de permisos de construcción-, su técnica legislativa es deficitaria, lo que no sorprende.
En primer lugar, esta norma no correspondía incorporarla al Código Orgánico de Tribunales, cuyos artículos 446 a 452 regulan a los conservadores, ministros de fe a cargo de diferentes registros; sino que debió incluirse en el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (vid. artículo 695 del Código Civil). Se trata de una norma que forma parte de aquellas que regulan el procedimiento para practicar los asientos (inscripciones y subinscripciones) en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Otro aspecto en que el legislador fue muy descuidado es el que dice relación con el plazo, ya que se plantea la duda de si se trata de días corridos o hábiles, respuesta que dependerá de la naturaleza jurídica que se atribuya al procedimiento registral (artículos 50 del Código Civil, 66 del Código de Procedimiento Civil y 25 de la Ley 19.880 de 2003[1]). Lo único cierto a este respecto es que los oficios registrales funcionan de lunes a viernes.
También es cierto que hasta la dictación de esta norma legal no existía una norma general que estableciera un plazo para realizar las actuaciones registrales sobre bienes raíces. Sin embargo, en nuestro ordenamiento jurídico sí existía una dispersión de normas especiales al respecto con plazos distintos; así, por ejemplo:
- Artículo 453 inciso 2° del Código de Procedimiento Civil:
“El ministro de fe que practique el embargo, requerirá inmediatamente su inscripción y firmará con el conservador respectivo y retirará la diligencia en el plazo de veinticuatro horas”.
- Artículo 44 del DL 2.695 de 1979[2]:
“En relación con las propiedades a que se refiere la presente ley, los Conservadores de Bienes Raíces deberán practicar las inscripciones dentro del plazo máximo de treinta días, contado desde la fecha en que fueron requeridas”.
- Artículo 17 letra D) inciso 9° de la Ley 19.496 de 1997[3]:
“Los alzamientos de hipotecas y de cualquier otro gravamen o prohibición constituidos en favor de un proveedor de servicios financieros podrán efectuarse por el respectivo acreedor de forma masiva. Para tales efectos, bastará otorgar una escritura pública que contenga un listado o nómina de gravámenes o prohibiciones, individualizando la foja, número, año, registro y el Conservador de Bienes Raíces a cargo del mismo, sea que tales gravámenes o prohibiciones se refieran a uno o más deudores. En caso de que una o más de las solicitudes no pudieren cursarse, dicha situación no impedirá la tramitación de las restantes, y el o los deudores interesados podrán resolver las insuficiencias o errores que fundaron el rechazo del Conservador de Bienes Raíces y concluir su tramitación. La cancelación de los gravámenes o prohibiciones solicitada deberá ser practicada e inscrita por el Conservador correspondiente en un plazo que no podrá exceder de diez días, contado desde el ingreso a su oficio de la escritura respectiva”.
- Artículo 39 inciso 2° del DS 1.154 de 2020, del Ministerio de Hacienda[4]:
“El incumplimiento del plazo del inciso anterior no afectará la validez de la portabilidad financiera ni la subrogación del contrato y sus efectos sobre las garantías, ni será motivo para que el Conservador de Bienes Raíces competente o encargado del Registro de Prendas rechace la inscripción o anotación de solicitudes realizadas en forma extemporánea. Ante esta solicitud corresponderá a los encargados de los registros públicos de garantías, ya sea el Conservador de Bienes Raíces competente o el responsable de los Registros de Prenda, efectuar la inscripción modificatoria y, cuando corresponda, las notas al margen de las inscripciones mencionadas que dejen constancia en el respectivo registro del cambio de acreedor y de las especificaciones correspondientes. Dichas gestiones deberán efectuarse, a más tardar, dentro de diez días hábiles contados desde la respectiva solicitud del nuevo proveedor, pero si se efectuare en forma extemporánea no afectará en ninguna circunstancia el proceso de portabilidad y subrogación de la garantía”.
La pregunta que surge, ante la ausencia de una disposición transitoria que resuelva el punto, es si normas como las precedentemente transcritas mantienen su vigencia. Algunas establecen plazos menores y otra, uno mayor; incluso, una de ellas establece expresamente un plazo de días hábiles.
Posiblemente se concluya, tal como lo sostiene Ducci Claro, “la primacía de la norma legal especial sobre la general”[5]. Sin embargo, es otro síntoma más de desprolijidad en tan importante materia.
Otra pregunta que también surge es si el plazo que establece el nuevo artículo 451 del Código Orgánico de Tribunales se aplica a las denominadas “reinscripciones” por creación de nuevos oficios registrales, ya que, tal como lo expuse en mi ponencia presentada en las II Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario – realizadas el año 2024 en la Universidad de los Andes -, más bien, se trata de un problema de traslado de inscripciones que uno de inscripción o subinscripción (anotación marginal) propiamente tal. En este sentido, se debe tener presente que el traslado de inscripciones de un oficio registral a otro no se encuentra expresamente reglamentado.
Finalmente, cabe observar que la norma no distingue si el reingreso se produce estando vigente o no la anotación presuntiva en el Repertorio. Tiene importancia porque, caducada esta anotación, en estricto rigor, se trataría de un nuevo ingreso, es decir, de un nuevo procedimiento registral.
Las deficiencias precedentemente señaladas no sorprenden, ya que suelen observarse cada vez que se incursiona legislativamente en normas de contenido registral; son numerosos los casos que así lo acreditan.
[1] Ley que establece bases de los procedimientos administrativos que rigen los actos de los órganos de la Administración del Estado, publicada en el Diario Oficial de 29 de mayo de 2003.
[2] Fija normas sobre regularización de la pequeña propiedad raíz y constitución del dominio sobre ella.
[3] El DFL 3 de 2019, del Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, publicado en el Diario Oficial de 21 de mayo de 2021, fijó el texto refundido, coordinado y sistematizado de la Ley 19.496, que establece normas sobre protección de los derechos de los consumidores.
[4] Reglamento de la Ley 21.236 de 2020, que regula la portabilidad financiera.
[5] Ducci Claro, Carlos (1995). Derecho Civil. Parte General (4ª edición). Editorial Jurídica de Chile p. 60.
