La Resolución entrará en vigencia desde la publicación del acto administrativo en la página web del SERNAC.
El 26 de julio el Servicio Nacional del Consumidor emitió la Resolución N° 495, que aprueba la Circular Interpretativa sobre contratos preparatorios en el mercado inmobiliario.
El SERNAC comenzó definiendo dos conceptos:
a.) Contratos preparatorios: también denominados preliminares, son aquellos que tienen por objeto la celebración de otro contrato en el futuro, es decir, acto jurídico mediante el cual las partes estipulan que en el futuro celebrarán un contrato que por ahora ellas no pueden concluir o que está sujeto a incertidumbre, siendo dudosa su factibilidad. Lo esencial al contrato preparatorio es que de él nazca una obligación de hacer, consistente en celebrar un contrato.
b.) Contratos de adhesión: Aquel cuyas cláusulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor sin que el consumidor, para celebrarlo, pueda alterar su contenido. Este tipo de contrato reúne signos distintivos: 1. Generalidad. 2. Permanencia. 3. Minuciosidad.
Así, el SERNAC señala que no existe impedimento para que un mismo contrato sea calificado tanto de adhesión como preparatorio. Además, señala que tanto las reservas de inmuebles como las promesas de compraventa, en atención a las asimetrías de información existente y a la capacidad de la negociación que tienen las partes. Cumpliéndose las circunstancias señaladas, corresponde calificarlos como contratos preparatorios y de adhesión.
Dentro de los contratos preparatorios de compraventa encontramos:
1.- Reservas inmobiliarias: esta se funda en la elección por parte de un consumidor interesado de una unidad del proyecto inmobiliario ofrecido. Por su parte, la empresa vendedora extrae del mercado por un período determinado y acotado, la unidad seleccionada. Como contraprestación, el consumidor se compromete a celebrar el contrato de promesa del inmueble dentro de un tiempo determinado o en su defecto, pagar una multa o pena en caso de desistimiento. En este punto el SERNAC destaca el carácter oneroso de este tipo de contratos, toda vez que el consumidor interesado generalmente deberá realizar la entrega de una cantidad de dinero a la empresa.
2.- Promesa de compraventa: Es un contrato celebrado entre dos o más personas se comprometen a celebrar otro contrato en el futuro, en cierto plazo o en el evento de una condición, cumpliéndose los demás requisitos legales. Se encuentra regulado en artículo 1554 del Código Civil.
Existen dos modalidades adicionales de promesa de compraventa de viviendas en que el inmueble objeto del contrato aún no cumple con dichas características: las compras en verde y las compras en blanco. Para el SERNAC la utilización del concepto “compra” en términos jurídicos no es correcta, toda vez que el contrato que se suscribe no es una compraventa propiamente tal, sino que a una promesa de compraventa por no haberse iniciado la construcción o no contarse con la recepción definitiva otorgada por la Dirección de Obras Municipales.
En cuanto al estatuto protector de los consumidores en el mercado inmobiliario chileno se encuentra reguladas por los siguientes cuerpos normativos: El Código Civil; la Ley General de Urbanismo y Construcciones; la Ley sobre Protección de los Derechos de los Consumidores.