16-06-2024
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Corte de Apelaciones de Talca ordenó suscribir el contrato prometido

El demandado debe transferir a la demandante el dominio de la propiedad e indemnizar los perjuicios por medio de la cláusula penal por la suma de $4.500.000.

El pasado 02 de diciembre la Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Talca en causa Civil 1421-2020 confirmó en su parte apelada, la sentencia definitiva pronunciada el 26 de junio de 2020, en los autos civiles Rol C-3.811-2018, del 1° Juzgado de Letras de Talca.

En primera instancia una empresa demandó de cumplimiento de contrato con indemnización de perjuicios, toda vez que el demandado incumplió su obligación de suscribir el contrato definitivo de compraventa, dentro del plazo establecido en el contrato de promesa celebrado entre las partes con fecha 01 de junio de 2018, solicitando por tanto se ordenara al demandado a cumplir el contrato y en consecuencia suscribirlo, transfiriendo el dominio de la propiedad, dentro del plazo de 10 días hábiles desde que la sentencia fuera definitiva. Además, solicitó la indemnización de los perjuicios, cumpliendo la cláusula penal pactada en la escritura de promesa de compraventa que ascendía a la suma de $4.500.000.

El demandado contestó la demanda interpuesta, solicitando su rechazo y además  interpuso demanda reconvencional de resolución de contrato con indemnización de perjuicios, solicitando se declarará que el demandado incumplió su obligación de suscribir el contrato de compraventa definitivo, encontrándose en mora de cumplir su obligación; por lo que se solicitaba ordenar al demandado suscribir escritura de resciliación del contrato de promesa de compraventa, dejando sin efecto la escritura de promesa y  solicitaba  indemnización de los perjuicios haciendo valer la cláusula penal.  

El Primer Juzgado de Letras de Talca señaló que el contrato de promesa estableció, en su cláusula quinta un plazo y condiciones copulativas. Respecto del plazo, se fijó en 90 días, los cuales transcurrieron y no hubo constancia de que se suscribiera el contrato prometido. En cuanto a las condiciones copulativas, éstas eran: 1.a- Si el precio lo pagaba el promitente comprador con un crédito financiado por una institución financiera, esta debía calificar los títulos de dominio del bien objeto del contrato prometido; o 1.b.- Si el precio lo pagaba el promitente comprador con recursos propios, su abogado debía dar la conformidad a los títulos, verificando que no existieran vicios de nulidad o inexistencia u otro. 2.- Que a la fecha en que correspondiera firmar el contrato prometido, el inmueble estuviera libre de hipotecas y cualquier otro gravamen o limitación del dominio. En el caso de que el banco que financie pusiere reparos en cuanto a los títulos, las partes debían fijar un plazo prudente para repararlos, y correspondía a la vendedora subsanar los reparos.

Para el Juzgado de Letras quedó claro que el demandado principal se desistió del contrato, y que no pudo ser celebrado porque no se acompañaron todos los documentos requeridos por el Banco financista, y quien debió satisfacer esos requerimientos según lo expresaba el contrato era el promitente vendedor. Así, el promitente vendedor no solicitó prórroga del plazo ni nuevo plazo, siendo éste quien debió solicitarlo, ya que era necesario para cumplir una condición que sólo él podía cumplir, como era la de poner todos los antecedentes necesarios para el estudio de los títulos, por lo que el demandado principal infringió su compromiso contractual. Razón por la cual acogió la demanda principal ordenando que el demandado  debe cumplir el contrato de promesa entre las parte, suscribiendo el contrato prometido, transfiriendo a la demandante el dominio de la propiedad dentro del plazo de 10 días hábiles desde que la sentencia definitiva cause ejecutoria, bajo apercibimiento de suscribirlo el tribunal en su nombre y representación, además ordenó al demandado indemnizar los perjuicios por medio del cumplimiento de la cláusula penal pactada entre las partes, por la suma de $4.500.000, más reajustes e intereses desde la fecha de la mora. Y rechazo la demanda reconvencional bajo los mismos argumentos.

Ante la Corte de Apelaciones de Talca el demandado principal dedujo apelación y en un otrosí casación en la forma, ésta señaló que a través del recurso de apelación, el propósito es solamente enmendar una sentencia definitiva o interlocutoria, ya sea revocándola total o parcialmente, mas no invalidarla, por lo que con la mera interposición de dicha herramienta de impugnación, se reconoce la validez de la sentencia de que se trata, razón por la cual declaró inadmisible el recurso de casación, considerando que primeramente debió atacarse la validez de la sentencia, por medio de la casación formal y, luego la apelación.

Respecto al recurso de apelación confirmo la sentencia de primera instancia remarcando que la cláusula quinta del precitado contrato de promesa fue precisa en señalar que el contrato prometido se celebraría dentro de un plazo máximo de 90 días, contados desde la fecha de suscripción del mismo, plazo prorrogable por razones fundadas, señalando que el elemento consignado, como requisito indispensable de todo contrato de promesa, conforme al N° 3 del artículo 1.554 del Código Civil, es la estipulación de un plazo y no el de una condición. Así entonces, el agregado contenido en la misma cláusula Quinta referente a que el contrato prometido “queda sujeta a la condición suspensiva de que los títulos de dominio de los inmuebles prometidos vender, sean calificados por la institución que financia la prometida compraventa…”, escapan a la voluntad de las partes y a la naturaleza del contrato de que se trata, de manera que tal exigencia no pudo atribuirse ni imputarse al demandante, en su calidad de promitente comprador.

Corte de Apelaciones de Talca en causa Civil 1421-2020

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