Concluyó que la ocupación del inmueble no obedecía a mera tolerancia del propietario, descartando uno de los presupuestos esenciales del precario.

Con fecha 17 de junio, la Primera Sala de la Corte Suprema dictó sentencia en causa Rol N° 35.745-2025 y resolvió invalidar de oficio el fallo pronunciado por la Corte de Apelaciones de Santiago que había confirmado una sentencia favorable a una demanda de precario. Acto seguido, mediante sentencia de reemplazo, rechazó íntegramente la acción deducida y descartó ordenar la restitución del inmueble ubicado en la comuna de Las Condes.

El conflicto judicial se originó en una demanda de precario presentada por el propietario inscrito de un departamento, estacionamiento y bodega ubicados en la comuna de Las Condes. Según la demanda, la ocupación del inmueble se mantenía desde el año 2010 por parte de su ex cónyuge, quien permanecería en el lugar sin contar con contrato ni título jurídico que justificara dicha tenencia. El demandante sostuvo además que existían anotaciones relacionadas con el alzamiento de la calidad de bien familiar y que, en consecuencia, la permanencia de la demandada carecía de fundamento jurídico.

La demandada solicitó el rechazo de la acción y sostuvo que no ocupaba el inmueble por mera tolerancia. Explicó que la residencia se había mantenido en el contexto de la relación matrimonial y que el propietario autorizó que ella y el hijo común permanecieran viviendo en la propiedad después del cese de convivencia.

Durante la tramitación del juicio se rindió prueba documental y testimonial. En segunda instancia se incorporó prueba adicional consistente en antecedentes relativos al hijo común de las partes y documentación proveniente de un procedimiento seguido ante tribunal de familia sobre aumento de alimentos.

Aunque el recurso presentado correspondía a una casación en el fondo, la Corte Suprema advirtió previamente la existencia de un vicio formal susceptible de invalidación de oficio.

El tribunal recordó que las sentencias deben cumplir con el artículo 170 N.° 4 del Código de Procedimiento Civil, norma que exige expresar las consideraciones de hecho y de derecho que sirven de fundamento al fallo. Asimismo, recordó el contenido del Auto Acordado sobre forma de las sentencias definitivas, que exige determinar los hechos acreditados, valorar la prueba y explicar el razonamiento seguido para arribar a la decisión.

La sentencia desarrolló extensamente el deber de motivación judicial y destacó que la fundamentación cumple funciones que exceden el plano recursivo. Entre ellas mencionó el control público de la actividad jurisdiccional, la racionalidad de las decisiones, el convencimiento de las partes y la efectividad del derecho a recurrir.

Bajo ese estándar, la Corte estimó que el fallo impugnado omitió por completo examinar la prueba incorporada en segunda instancia.

Observó particularmente que la sentencia confirmatoria no realizó análisis respecto del vínculo familiar entre las partes, del hecho de haber constituido el inmueble residencia común ni de la prueba relativa al hijo de ambos y a la autorización otorgada para continuar habitando el inmueble. Esa omisión impedía considerar adecuadamente si existía o no mera tolerancia, elemento central para resolver una acción de precario.

Por ello declaró configurada la causal del artículo 768 N.° 5 del Código de Procedimiento Civil y anuló de oficio la sentencia de segunda instancia.

Al resolver el fondo del litigio, la Corte comenzó recordando que el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil define el simple precario como la tenencia de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

La sentencia reiteró que para la procedencia de esta acción deben concurrir tres requisitos copulativos: primero, que el actor sea dueño del bien; segundo, que el demandado lo ocupe; y tercero, que dicha ocupación exista sin contrato y por mera tolerancia o ignorancia del propietario.

La Corte dio por acreditados los dos primeros requisitos. Tuvo por demostrado que el actor era propietario inscrito del inmueble y que la demandada efectivamente lo ocupaba, circunstancia que incluso había sido reconocida durante el juicio.

Sin embargo, el análisis se concentró en el tercer presupuesto. El fallo sostuvo que la expresión “sin previo contrato” utilizada por el artículo 2195 no debe entenderse de manera estrictamente contractual. Explicó que lo relevante es la existencia de un antecedente jurídicamente relevante y oponible al propietario que justifique la ocupación.

De esta manera, el título que excluye el precario puede no provenir necesariamente del dueño y tampoco exige constituir un derecho real, siempre que exista una situación jurídica que el ordenamiento obligue a respetar.

Con base en la prueba rendida, el tribunal tuvo por establecido que las partes habían desarrollado vida familiar en el inmueble. Además, consideró acreditado que el hijo común nació durante el matrimonio, que continuaba residiendo con la demandada y que la ocupación de la vivienda se mantenía desde años anteriores al conflicto judicial. También se valoró la declaración del propio demandante y antecedentes acompañados durante la segunda instancia.

Sobre ese conjunto probatorio, la Corte concluyó que la ocupación tenía una justificación suficiente para excluir la figura del precario. En consecuencia, determinó que no existía una tenencia puramente tolerada ni una ausencia absoluta de vínculo jurídico entre ocupante y propietario, presupuesto que constituye el núcleo de esta acción restitutoria.

La ministra que previno agregó que el hecho de haber existido matrimonio por sí solo no habilita la ocupación de un bien propio una vez terminada la convivencia.

No obstante, sostuvo que en este caso existía un elemento adicional relevante: el inmueble correspondía al lugar de residencia del hijo común, quien seguía siendo alimentario del demandante conforme al artículo 323 del Código Civil. Desde esa perspectiva, estimó que ordenar el desalojo excedía los límites propios de la acción de precario.

La decisión fue acordada con el voto en contra del ministro suplente y del abogado integrante, quienes estimaron que aun valorando la prueba omitida el resultado debía mantenerse y que correspondía confirmar la sentencia apelada.

La sentencia de reemplazo terminó revocando el fallo del Séptimo Juzgado Civil de Santiago y rechazó la demanda sin condena en costas, al estimar que existían motivos plausibles para litigar.

Corte Suprema Rol N° 35.745-2025 Sentencia casación

Corte Suprema Rol N° 35.745-2025 Sentencia reemplazo