Por medio de las tratativas preliminares las partes exploran la posibilidad de celebrar un contrato conservando su libertad de retirarse unilateralmente.
El pasado 12 de abril la Primera Sala de la Corte Suprema en causa Rol N° 58.002-2021 rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por el demandante, contra la sentencia de 8 de julio de 2021 dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco.
La Sociedad Inmobiliaria e Inversiones Santa Fe Limitada accionaron en juicio ordinario sobre indemnización de perjuicios por responsabilidad precontractual fundada en los artículos 2314 y siguientes del Código Civil y artículos 1445 y 1545 del mismo cuerpo legal. En sus fundamentos indicó que mantuvo negociaciones con los demandados desde febrero de 2014 para la adquisición de un inmueble de propiedad de estos, denominado Pirilauquén Lote Tres Las Cabañas, de una superficie de 5.484,14 metros cuadrados, ubicado en la comuna de Pucón, cuyo fin era el desarrollo de un proyecto inmobiliario en el lugar. Expresó que se verificaron reuniones, actuaciones y gestiones relativas a la obtención, rectificación y precisión de los títulos de dominio, así como requerir las factibilidades necesarias en la Dirección de Obras de la Municipalidad de Pucón. En su libelo detalló las actuaciones que a su juicio constituyen el antecedente de la responsabilidad demandada, verificadas desde enero de 2015 a octubre de 2017, fecha última en que los demandados se retiraron unilateralmente de las negociaciones sin suscribir la escritura pública de compraventa pretendida. Solicitando el pago de los perjuicios causados a propósito del retiro de las tratativas mantenidas de buena fe por las partes, alcanzando estos a $80.844.120 en diferentes temas por daño emergente y la suma de $672.273.005, por lucro cesante.
El Juzgado de Letras y Garantía de Pucón por sentencia definitiva de 20 de julio de 2020, rechazó la demanda, indicando que por medio de las tratativas preliminares las partes exploran la posibilidad de celebrar un contrato, conservando su libertad de retirarse unilateralmente de ellas, y que, conforme ello, corresponde verificar bajo qué condiciones el retiro genera la obligación de reparar los perjuicios que pudieran haber ocurrido. Al efecto asentó que no resulta posible vincular a los demandados con los actos indicados en la demandada como constitutivos de tratativas preliminares, sin que la documental acompañada diera cuenta ello. Razón por la cual desestimó la demanda ya que no se acreditaron los supuestos de la acción ejercida, sin costas, atendido que la demandante tuvo motivo plausible para litigar.
Elevada en apelación por la parte demandante, reiterando el contenido de las alegaciones y apelaron también los demás demandados, solicitando se condenase a la demandante a las costas de la causa. La Corte de Apelaciones, en sentencia de 8 de julio de 2021, efectuó una corrección formal al fallo de primer grado, y confirmó luego la sentencia apelada.
Ante el máximo tribunal de justicia la demandante dedujo recurso de casación en el fondo atribuyendo a la sentencia diversos errores de derecho que necesariamente conducen a su invalidación, indicó que se valoró incorrectamente la prueba documental referida a copias de correos electrónicos que presentó en su oportunidad, donde se da cuenta de la minuta del contrato de promesa de compraventa, las rectificaciones de superficie del predio y los mandatos otorgados, igual error de valoración sostuvo respecto de la prueba confesional, en el caso, precisó, existió un hecho voluntario de una de las partes consistente en una oferta para celebrar un contrato, manifestado en la existencia de los referidos correos electrónicos recibidos por quienes representaban a los demandados. Concluyó solicitando se invalide la sentencia recurrida y, en la sentencia de reemplazo, se condene a los demandados al pago de los perjuicios ocasionados, en los montos y términos solicitados en la demanda, con costas.
La Corte Suprema señaló que no se aprecia que los jueces incurrieran en una falta o errada fundamentación. Además, agregó que la actividad de valoración o apreciación en cuya virtud se pondera la prueba rendida en el juicio es privativa de los jueces del fondo, por lo que no admite control o revisión por esta vía, de no mediar infracción a las normas reguladoras de la prueba.
Indico además que la doctrina ha señalado que la regulación legal de la formación del consentimiento no recoge adecuadamente la realidad práctica, en cuanto, con anterioridad a la oferta, suele existir un período previo de negociación o tratativas preliminares, cuyo es el caso de lo alegado en esta causa. El tema ha sido objeto de un muy detallado análisis a fin de establecer si, en esta etapa previa a la formación del contrato, podría o no surgir una responsabilidad para los partícipes de la negociación; responsabilidad que suele denominarse “precontractual”. Sobre la materia, es necesario considerar que durante el período precontractual no hay intención de obligarse, sino que existe libertad para negociar, debatir distintas posturas, y así explorar si es o no bueno contratar, intercambiando información, señalando que la Corte Suprema precisó en la causa Rol N° 45.515-2017 que las tratativas contractuales o precontractuales constituyen diálogos, intercambios de información y evaluaciones de factibilidad preliminares que preceden a la asunción de obligaciones contractuales y permiten a los negociantes establecer los términos del contrato que procuran celebrar. La Corte señaló al efecto, durante estas, no existe un vínculo contractual, pero las partes se encuentran vinculadas por una relación de confianza, que da lugar a determinados deberes de conducta exigibles, particularmente deberes precontractuales, y que el retiro durante esta fase es un derecho para las partes, pero ello no excluye la responsabilidad por los daños que se generen por aquel que se desiste sin causa o arbitrariamente.
La Corte añadió que para que opere el resarcimiento por el retiro intempestivo entonces se requiere que la negociación esté en un estado de avance tal que exista acuerdo acerca de los aspectos esenciales del contrato que se discute, como también que los demandados hayan creado en la contraparte la certeza de que la negociación concluirá en un contrato, cuestiones todas que no se han cumplido en la especie, como determinaron los jueces del fondo, ya que no se verificaron entre las partes las negociaciones en que se funda la demanda, o por cuanto la prueba rendida no fue suficiente para sustentar en ellas la responsabilidad precontractual alegada razón por la cual fue rechazado el recurso.