Uno de los principales desafíos que tiene la regulación legal del contrato de arrendamiento radica en la pluralidad de fines para los cuales se emplea la misma figura. Para advertir lo anterior basta considerar que, en nuestra legislación, el contrato al cual recurre una persona natural cuando necesita un lugar donde vivir —pero no quiere o no puede comprar—, es el mismo que emplea una empresa que pretende desarrollar un proyecto de inversión inmobiliaria con miras a explotar comercialmente un terreno que no puede o no quiere adquirir: en ambos casos, aun cuando la finalidad para la cual se celebra el contrato sea distinta, existirá una cesión temporal en el uso y goce de una cosa, circunstancia que da forma a la relación contractual y define sus obligaciones. Por lo pronto, esto implica que el contrato de arrendamiento nunca podrá servir por sí solo como título traslaticio de dominio, que el arrendatario siempre reconocerá un dominio ajeno y que, al término del contrato, tendrá la obligación de restituir la cosa arrendada (art. 1947 del Código Civil, “CC”).

Más allá de aquellas diferencias entre ambos tipos de contratos que puedan sustentarse en el reconocimiento de un derecho a la vivienda y su eventual impacto en las relaciones entre privados —cuestión que, de momento, dejaremos para otra columna—, esta diversa finalidad que persiguen las partes al momento de celebrar su contrato impone la necesidad de efectuar adecuaciones en los instrumentos que regirán su relación, a fin de permitir que los fines para los cuales celebraron el contrato efectivamente se cumplan.

Por lo pronto, si el arrendamiento se celebra con una finalidad de inversión, deberán incorporar en el contrato una regulación que administre razonablemente las consecuencias de la referida obligación restitutoria y que modere la lógica que ésta impone a la relación contractual, que lleva a que, siendo el contrato de arrendamiento un título de mera tenencia, el arrendatario no podría introducir modificaciones o alteraciones en ésta (art. 1936 del CC), a menos que éstas hayan sido previamente consentidas por el arrendador. Por otra parte, de más está decir que esta regulación es concordante con la normativa urbanística, materia en que nuestro ordenamiento reconoce que las facultades que integran el ius aedificandi se encuentran radicadas en el propietario del terreno. Por esta razón, los correspondientes permisos ante la Dirección de Obras Municipales (“DOM”) deben ser gestionados por éste, así como las consecuencias del incumplimiento de la normativa urbanística y de construcción se radicarán en el patrimonio del propietario arrendador.

Siendo el contrato un instrumento de previsión que determina la distribución de los riesgos entre las partes, los contratantes deberán satisfacer una carga de protección de su propio interés y asignar correctamente las consecuencias económicas que tendrá la ocurrencia de ciertas contingencias que son posibles de anticipar al momento de celebrar el contrato. En este caso, la celebración de contratos de arrendamiento con fines de inversión en la propiedad arrendada impone a las partes la carga de regular, al menos, dos materias en su contrato: por una parte, aquellos mandatos u otros instrumentos que confieran  las facultades suficientes que permitan al arrendatario obtener directamente los permisos administrativos requeridos para construir las obras, o bien impongan al arrendador la carga de colaborar en su obtención; y, por otra, aquellas cláusulas que se refieran al destino de las obras, en particular en los casos en que el contrato termine anticipadamente.

En efecto, como se anticipó, a fin de que el arrendatario pueda cumplir con sus obligaciones de inversión será necesario que el arrendador colabore activamente en la obtención de los permisos de edificación —lo que implicará que deba suscribir todas aquellas solicitudes que deban presentarse a la DOM—, o bien, que en el propio contrato incorpore un mandato en virtud del cual el arrendatario quede facultado para gestionar los correspondientes permisos. Si bien ambas opciones permiten desarrollar el mismo fin práctico, las consecuencias que se siguen de cada una de ellas son distintas: así, mientras que en el primer caso la gestión de los permisos por parte del propietario arrendador le confiere un mayor control sobre las inversiones que se efectuarán en la propiedad —en particular, cuando contractualmente cuente con la facultad de aprobar el proyecto que desarrolló el arrendatario y que será presentado a la DOM—, dicho control supone como contrapartida un incremento de los deberes de actuar diligente que tiene conforme al contrato. De esta forma, si el arrendador no cuenta con la capacidad técnica de efectuar la revisión del proyecto, o no puede actuar de una manera que garantice el cumplimiento de los plazos involucrados en el contrato, pareciera que una mejor opción es que simplemente confiera al arrendatario las facultades que le permitan gestionar directamente los permisos, pues en caso contrario podría ver comprometida su responsabilidad contractual al entorpecer la ejecución de las obligaciones contractuales.

Con todo, aun en este último caso quedarán abiertos, a lo menos, dos temas que deberían ser abordados por las partes. Es lo que ocurre con las cláusulas de indemnidad que protegerán el interés del arrendador ante las eventuales multas que se cursen por la infracción de la normativa urbanística en que incurra el arrendatario al momento de ejecutar las obras comprendidas en la autorización (art. 20 LGUC) y la manera como ésta se aplicarán en conjunto con aquellas que permitan el cobro de las garantías o, incluso, con aquellas facultades relativas a la terminación anticipada del contrato. Una adecuada regulación contractual debe comprender soluciones a estos riesgos, que protejan adecuadamente el interés del arrendador sin comprometer de manera injustificada el tiempo de duración del contrato, pues este es un elemento indispensable para que el arrendatario obtenga los flujos esperados por las inversiones efectuadas.

Por otra parte, que los contratantes convengan que el arrendatario estará obligado a efectuar inversiones en la propiedad arrendada no sólo implicará una alteración de la regla dispuesta en el artículo 1936 del CC, sino también que existirá una serie de otras materias que deberán también ser previstas en su contrato.

En primer término, la cuestión más evidente: como consecuencia de las inversiones es muy probable que incremente el avalúo fiscal de la propiedad y que esto provoque un aumento de las contribuciones. Esta es una cuestión relevante, pues el alza en las contribuciones puede llevar a que el impuesto que se pague cada año por el arrendador sea incluso superior a las rentas anualizadas que percibe en virtud del contrato. Si bien conforme a lo dispuesto en la Ley N°17.235 el obligado al pago de este impuesto es siempre el dueño de la propiedad, nada obsta a que las partes contractualmente modifiquen quien deba soportar económicamente su pago, a fin de que sea obligación del arrendatario. De hacerlo así, resulta además razonable que ese pago quede comprendido dentro de la cláusula de indemnidad, si quien en definitiva efectúe el pago sea el arrendador.

Y, en segundo lugar, está la cuestión referida a la manera cómo estas inversiones se incorporan dentro de la economía del contrato. Si bien resulta evidente que los costos en que incurra el arrendatario por concepto de estas inversiones económicamente quedan comprendidos en el precio o renta que se pacta como contrapartida de la cesión temporal del uso y goce de la cosa arrendada, no resulta igualmente claro cuál es el límite de la obligación de restituir o de indemnizar que tendrá el arrendador, en todas aquellos casos en que el arrendamiento termine anticipadamente, sea por una causa atribuible a una de las partes, sea por un evento fortuito.

En estos términos, junto con las autorizaciones que se reconocen al arrendatario para efectuar las inversiones en cuestión, las partes deberían, al menos, delimitar cuáles serán los derechos que éste tendrá en caso de terminación anticipada. En esta materia, en principio las partes contarán con un amplio margen para determinar convencionalmente cuáles serán las inversiones que deberán ser compensadas, o los derechos que tendrá el arrendatario en caso de que el arrendador no cumpla con su obligación de pagar por esas mejoras. Sin embargo, no se trata de una libertad absoluta, pues ésta deberá respetar las normas sobre adquisición de la propiedad.

En la práctica contractual, debido a los problemas que puede implicar el establecer de manera anticipada cuál será la cuantía de la obligación de compensar que tendrá el arrendador en caso de terminación anticipada del contrato, las partes podrían perfectamente dejar sometida esta cuestión al dictamen de un perito, cuya función sea, por ejemplo, valorizar las inversiones efectuadas conforme con los parámetros fijados por las partes. En este caso, dicho perito no se encontraría ejerciendo funciones jurisdiccionales, sino que vendría a complementar la voluntad de las partes, en una materia donde no existe un acuerdo entre ellas. Por la misma razón, esta puede ser una buena forma de resolver una diferencia técnica, antes de que las partes concurran a los mecanismos de resolución de controversias que hubiesen dispuesto en su contrato. Sin embargo, su efectividad práctica dependerá, en último término, de la disposición que tengan las partes para encontrar una solución a este problema.