La demanda ocupa desde hace más de 10 años, el inmueble sub lite existiendo un contrato legalmente celebrado en el año 2009 con el anterior dueño.
El pasado 13 de noviembre la Primera Sala de la Corte Suprema en causa rol N° 115.117-2022 anuló de oficio la sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel, de 23 de agosto del 2022, solo en aquella parte que rechazó el recurso de casación en la forma y confirmó el fallo de primera instancia y la reemplazó revocando la sentencia de 15 de febrero de 2022, dictada por el Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo, en la causa rol C-4022-2020, por la cual se había acogido la demanda y, en su lugar rechazó la acción de precario.
Cabe tener presente que Inmobiliaria BVP S.A. dedujo acción de precario, persiguiendo que una particular le restituya el inmueble ubicado en San Bernardo, de su propiedad. Afirma que la demandada, por mera tolerancia y sin que medie contrato de ninguna especie, ocupa dicho bien, siendo su deseo que aquel le sea restituido.
La demandada, al contestar, solicitó el rechazo de la acción, reconoció el hecho de habitar el inmueble señalado por el actor, desde el año 2009, pero que aquello no sería por mera tolerancia, sino que en virtud de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, celebrado el día 09 de abril de ese año con una empresa de leasing, el cual fue inscrito en el Registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces de San Bernardo, del año 2009, por lo cual sería falso que ella habite la propiedad por “mera tolerancia”.
El 2° Juzgado de Letras de San Bernardo acogió la acción de precario, condenado a la demandada a restituir la propiedad, libre de todo ocupante dentro del tercer día desde que el fallo se encuentre firme y ejecutoriado.
La demandada opuso a dicha sentencia los recursos de nulidad formal y recurso de apelación.
La Corte de Apelaciones de San Miguel, por decisión de 23 de agosto de 2022, desechó el primero dado que, en la especie, junto con el arbitrio de casación, se ha interpuesto apelación, decae la procedencia de la nulidad que se pide por medio del primero, al contarse con este último que de igual modo se apoya en los vicios denunciados y podrá servir para corregirlos, en caso de ser efectivos; y respecto de la apelación interpuesta confirmó el fallo.
En contra de esta determinación, la parte perdidosa dedujo los recursos de casación en la forma y en el fondo.
La Corte Suprema caso de oficio señalando que se han omitido valorar todas las pruebas rendidas y éstas, a su vez, en su integridad y concordancia con las alegaciones vertidas por las partes. En efecto, del examen del fallo impugnado, que hizo suyos los argumentos vertidos por la sentenciadora de primer grado, se advirtió una evidente falta de ponderación sustancial de cada una de las piezas aportadas al juicio, puesto que la demandada, quien alegó poseer un contrato que funda su posesión y que eliminaría el argumento de ocupar el inmueble materia del proceso por mera tolerancia, acompañó al proceso dicho contrato y la inscripción del mismo, en el registro conservatorio respectivo, pese a lo cual, el tribunal y la Corte de Apelaciones consideraron que, al haberse declarado resuelto dicho contrato, en un procedimiento distinto, aquella situación devenía en una suerte de mutación de derechos, que permitiría entender que la demandada dejó de contar con un título para usar el bien, derivándose la discusión jurídica en la eficacia posterior que aquella sentencia podría tener o no, atendida la forma en la cual se tramitó aquel proceso
Agregando que, en este juicio, no se usó por la demandante la hipótesis de “ignorancia”, la cual malamente podría concurrir, al ser la ocupación de la demandada superior en tiempo al dominio de la actora. Se trataría, entonces, de la hipótesis de “mera tolerancia”, pero la misma tampoco resulta aceptable, puesto que aquella se requiere para el ingreso del demandado a la propiedad y no para la permanencia en la misma. Y en autos, en virtud del contrato antes mencionado, consta fehacientemente que la demandada ingresó a la propiedad que hoy ocupa, en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra, contrato que no fue ponderado ni analizado por los sentenciadores, de forma tal que no se verificó un cabal razonamiento respecto del asunto sometido al conocimiento y resolución de los tribunales del mérito.
Concluyendo que quedó demostrado la falta absoluta a las disposiciones y principios referidos en que incurrieron los jueces de la instancia, al prescindir de la cabal ponderación de la prueba, debiendo subrayarse que ni siquiera la mención expositiva y detallada de tales elementos -lo que en todo caso tampoco se verificó en el fallo recurrido-, ha podido satisfacer la aludida exigencia, la cual sólo pudo ser observada mediante una valoración racional, pormenorizada e íntegra de los medios probatorios allegados a la causa. Esta omisión constituye el vicio de casación en la forma previsto en el artículo 768 Nº 5, en relación con el artículo 170 Nº 4, ambos del Código de Procedimiento Civil, por la falta de consideraciones de hecho y derecho que le sirven de fundamento al fallo.
En sentencia de reemplazó revocó la sentencia de 15 de febrero de 2022 dictada por el Segundo Juzgado de Letras de San Bernardo, y, en su lugar, rechazó la acción de precario. Destacó primeramente que para que exista precario, es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos copulativos: a) que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita; b) que el demandado ocupe ese bien; y c) que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Señaló además que el inciso 2 del artículo 2195 del Código Civil establece que constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño, la expresión que se destaca está aludiendo a la ausencia de un título que justifique la tenencia, no a la existencia de una convención celebrada entre las partes. Entonces, si es un hecho que la particular ocupa, desde hace más de 10 años, el inmueble sub lite y que se invoca para fundar aquella situación un contrato legalmente celebrado, a su nombre, la situación descrita se opone a la mera tolerancia pasiva a la entrada de la demandada en ese inmueble, siendo la discusión acerca de la vigencia del mencionado contrato de arrendamiento con opción de compra, calificación jurídica que escapa de la naturaleza de este juicio y es más bien propia de un juicio de lato conocimiento.
Estimando en definitiva que la ocupación del inmueble encuentra su justificación en el vínculo contractual y previo que poseía la demandada respecto del inmueble, lo cual se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, motivo por el cual no se cumple, en la especie, con el tercero de los requisitos de la esencia del precario, razón por la cual solo cabe rechazar la demanda.