15-04-2024
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Ley N° 21.442 Conoce más sobre la nueva Ley De Copropiedad Inmobiliaria

La presente fue promulgada el 1 de abril del año 2022 y publicada en el Diario Oficial el 13 del mismo mes y año.

1.- ¿Cuál es el objetivo de esta ley?

Establecer un régimen jurídico que disponga un marco normativo para condominios, unidades y bienes de dominio común, donde se incluyen los condominios de viviendas de interés público, y además crea un Registro Nacional de Administradores de Condominios.

2,- ¿Cuál es el régimen jurídico de la copropiedad inmobiliaria?

Corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.

3.- ¿Cuáles son los gastos comunes ordinarios?

Los de la administración, de mantención, de reparación, y de uso o consumo.

4,- ¿Cuáles son los gastos comunes extraordinarios?

Todos los otros gastos adicionales y distinto a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes.

5.- ¿Qué es un condominio?

Son los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria y corresponden a edificaciones y/o terrenos en los que coexisten:

a) Bienes de dominio exclusivo, y de atribución a diferentes propietarios, tales como viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o sitios urbanizados.

b) Bienes de dominio común, necesarios para la existencia, seguridad, conservación y funcionamiento del condominio, permitiendo el uso y disfrute adecuado de quienes ocupan las unidades, tales como el terreno en que se emplazan las edificaciones, circulaciones o áreas verdes.

6.- ¿Qué tipos de condominio hay?

a) Condominio Tipo A o Condominio de unidades en terreno común: en el que se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones, existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común.

b) Condominio Tipo B o Condominio de sitios urbanizados: en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes.

7.- ¿De qué es dueño un propietario?

Cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común.

Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad. Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común.

8.- ¿Qué derechos tienen los copropietarios?

Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de disposición en él, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás.

9.- ¿Qué obligaciones tienen los copropietarios?

– Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado.

– Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento establezca otra forma de contribución.

– Cada copropietario deberá pagar las obligaciones económicas del condominio dentro de los 10 primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, salvo que el reglamento establezca otra periodicidad o plazo.

10.- ¿Se debe acordar un reglamento?

Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación, con los siguientes objetos:     

    a) Fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos, en el marco de la ley.

    b) Imponerse las limitaciones que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias al ejercicio legítimo de cualquier otro derecho y a las disposiciones legales. El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades.

    c) Establecer que las unidades que integran el condominio, como asimismo los sectores y las subadministraciones en que se divide y los bienes de dominio común, están identificados individualmente en los planos, señalando el número y la fecha de archivo de dichos planos en el respectivo conservador de bienes raíces

    d) Señalar los derechos que corresponden a cada unidad sobre los bienes de dominio común, como asimismo la cuota con que el propietario de cada unidad debe contribuir al pago de las obligaciones económicas del condominio, fijando además el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes ordinarios de cada unidad, destinado a formar el fondo común de reserva.

    e) Establecer lo concerniente a la administración y conservación de los bienes de dominio común, las multas e intereses por incumplimiento de obligaciones.

    f) Regular formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes.

    g) Otorgar a ciertos bienes el carácter de bienes comunes y precisar aquellos que podrían asignarse en uso y goce exclusivo, ya sea por el propietario del condominio o posteriormente por la asamblea de copropietarios.

    h) Fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.

    i) Fijar la periodicidad de las asambleas ordinarias y la época en que se celebrarán.

    j) Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentes del condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos.

    k) Establecer las conductas que constituyen infracciones al reglamento de copropiedad y las respectivas multas o sanciones aplicables, pudiendo calificarlas según su gravedad.

    l) En general, determinar su régimen administrativo.

  • ¿Dónde debe constar el Reglamento?      

El reglamento y sus modificaciones deberán constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces respectivo

11.- ¿Cómo se compone la administración de las copropiedades?

Para efectos de la administración del condominio se considerarán los siguientes órganos: asamblea de copropietarios, comité de administración, administrador y subadministrador.

  • ¿Qué es la asamblea de copropietarios?

Es el principal órgano decisorio y de administración de un condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio.

La adopción de acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios deberá efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias, sin perjuicio de las consultas por escrito y las sesiones informativas señaladas en el inciso segundo del artículo 15 de la presente ley.

  • ¿Cómo se adoptan los acuerdos por parte de la asamblea?

La adopción de acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios deberá efectuarse en sesiones ordinarias o extraordinarias, sin perjuicio de las consultas por escrito y las sesiones informativas

  • ¿Cada cuánto tiempo se celebran las asambleas ordinarias?

Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez por año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos y pondrá a disposición de los copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado. Además, deberá hacer entrega de una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados.

  • ¿Cuándo se debe designar un comité de administración?

La asamblea de copropietarios, en su primera sesión, deberá designar un comité de administración compuesto por un número impar de miembros, de a lo menos 3 y con un máximo de 5, salvo que el número de integrantes deba ser mayor. Con todo, no será necesaria la designación del comité si el número de copropietarios fuere inferior a tres.

  • ¿Cuánto durará en sus funciones el comité de administración?

El período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de 3 años, sin perjuicio de poder ser reelegido, y será presidido por el miembro que designe la asamblea o, en subsidio, el propio comité.

  • ¿Por quién será administrado el condominio?

Todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por el propietario del condominio como primer administrador o por quienes designe posteriormente la asamblea de copropietarios como administrador o subadministrador. En caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración.

 El administrador o subadministrador podrá desempeñarse a título gratuito u oneroso, debiendo mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios.

  • ¿El administrador debe rendir cuenta?

Si, está obligado a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión, ante el comité de administración en forma mensual y ante la asamblea de copropietarios en cada sesión ordinaria y al término de su administración.

  • ¿Se pueden establecer subadministraciones?

Si, el reglamento de copropiedad o la asamblea podrán establecer subadministraciones dentro de un mismo condominio.

  • ¿Cuál es el objeto de la subadministración?

Velar por el adecuado uso, administración y mantención de los bienes y servicios comunes que le corresponden exclusivamente a dicho sector, pudiendo decidir y efectuar acciones directas para ello, sin recurrir a la decisión de la copropiedad en su conjunto.

12.- ¿Las unidades de un condominio pueden hipotecarse o gravarse?

Las unidades de un condominio podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que para ello se requiera acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en los casos en que se ponga término a la copropiedad. Sin embargo, la hipoteca o gravamen constituidos sobre una unidad se extenderán a los derechos que le correspondan en los bienes de dominio común, quedando amparados por la misma inscripción, aun cuando no se exprese.

13.- ¿Quién cobra los gastos comunes?

El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio. En el aviso de cobro correspondiente deberá constar la proporción en que el respectivo copropietario debe contribuir a los gastos comunes, al fondo común de reserva, junto con los intereses y multas que adeudare a la fecha. Además, en dicho aviso se deberá señalar en detalle el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio.

  • ¿El aviso de cobro sirve como título ejecutivo?

Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes.

14.- ¿A qué se refiere el fondo común de reserva?

Es aquel para solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos. En dicho fondo siempre se deberá considerar un porcentaje proporcional de dichos recursos para los pagos asociados al término del contrato del personal.

15.- ¿Qué se estableció en torno a los planes de emergencia y evacuación?

Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros o emergencias, tales como incendios, terremotos, tsunamis u otros eventos que puedan dañar a las personas, a las unidades y/o a los bienes de dominio común del condominio. El plan de emergencia deberá incluir las acciones a tomar antes, durante y después del siniestro o emergencia, con especial énfasis en la alerta temprana y los procedimientos de evacuación ante incendios.

16.- ¿Qué establece en cuanto a los seguros?

 Los condominios que contemplen el destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio, que cubra los daños que sufran todos los bienes e instalaciones comunes y que otorgue opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus unidades, especialmente cuando éstas formen parte de una edificación continua, pareada o colectiva.

17.- ¿Qué establece en torno a la resolución de conflicto que se susciten?

Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán a las disposiciones de la ley Nº 18.287 y, en subsidio, a las normas del Libro Primero del Código de Procedimiento Civil, las contiendas que surjan en el ámbito del régimen especial de copropiedad inmobiliaria establecido en esta ley y que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y la asamblea de copropietarios, el comité de administración o el administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, relativas a la administración o funcionamiento del condominio, para lo cual estos tribunales estarán investidos de todas las facultades que sean necesarias a fin de resolver esas controversias

Sin perjuicio de lo anterior dichas contiendas podrán someterse a la resolución de un juez árbitro, en cualquiera de las calidades a que se refiere el artículo 223 del Código Orgánico de Tribunales.

18.- ¿Qué debo hacer para acogerme al régimen de copropiedad inmobiliaria?

Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley y su reglamento, por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, por la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, por los instrumentos de planificación territorial y por las normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, sin perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en esta ley, en el decreto N° 1.101, del Ministerio de Obras Públicas, que fijó el texto definitivo del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, sobre Plan Habitacional, y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas.

  • ¿A quién corresponde verificar lo señalado anteriormente?

 Corresponderá a los directores de obras municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria, haciendo constar en el mismo la fecha y la notaría en que se redujo a escritura pública el primer reglamento de copropiedad y la foja y el número de su inscripción en el registro de hipotecas y gravámenes del conservador de bienes raíces.

La resolución del director de obras municipales que declare acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de esa autoridad.

19.- ¿Se creó un registro nacional de administradores de condominios?

Si, es de carácter público, obligatorio y gratuito, el cual estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el cual deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios, siempre que cumplan con las disposiciones de esta ley y su reglamento.

En el Registro Nacional se consignarán todos los antecedentes que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo establezca en el reglamento para supervigilar el cumplimiento normativo por parte de quienes ejerzan la referida actividad, correspondiéndole a las secretarías regionales ministeriales conocer y resolver las reclamaciones que se interpongan en contra de los administradores o subadministradores de condominios.

  • ¿Es un requisito estar inscrito en el Registro?

Si, será requisito previo para ejercer la actividad de administrador o subadministrador de condominios, sea a título gratuito u oneroso.

20.- ¿Qué infracciones se establecen y por quien serán conocidas?

Las infracciones a las normas que regulan la administración de condominios, especialmente las referidas a las funciones de los administradores y subadministradores, serán conocidas por las respectivas Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo.   Se clasifican en infracciones gravísimas, graves y leves.

21.- ¿Cuáles son las sanciones que establece la ley?

a) Las infracciones gravísimas serán sancionadas con la eliminación del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.

b) Las infracciones graves serán sancionadas con la suspensión por uno a tres años del Registro Nacional y/o multa a beneficio fiscal de cinco a diez unidades tributarias mensuales.

c) Las infracciones menos graves serán sancionadas con una amonestación por escrito y/o multa a beneficio fiscal de una a cuatro unidades tributarias mensuales.

d) Las infracciones leves serán sancionadas con una amonestación por escrito.

22.- ¿Puedo reclamar en contra de los administradores o subadministradores?

El comité de administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que defina el reglamento conforme al número total de unidades del condominio, podrán interponer una reclamación ante la secretaría regional ministerial de vivienda y urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el administrador o subadministrador incumpla alguna de las obligaciones que le impone la presente ley y su reglamento. En el escrito que se presente deberán especificarse las acciones u omisiones en que se funda la reclamación y acompañar copia de los antecedentes que la respaldan.

  • ¿En que plazo se debe dictar la resolución?

La resolución que resuelva la reclamación deberá dictarse dentro del plazo de 30 días hábiles siguientes a aquel en que se haya evacuado la última diligencia ordenada.

23.- ¿Qué establece en torno a los condominios constituidos con anterioridad a esta ley?

Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley.

24.- ¿Se establecen nuevas condiciones para la construcción de condominios?

Establece que el diseño de nuevos condominios deberá considerar su integración a la trama vial de la ciudad y el acceso directo a bienes nacionales de uso público, asegurar el tránsito expedito de vehículos de emergencia en su interior y aumentar la transparencia visual de los cierres perimetrales.

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