El máximo tribunal sostuvo que, en casos de doble venta de un mismo inmueble, debe preferirse la inscripción más antigua conforme al artículo 1817 del Código Civil.
La Primera Sala de la Corte Suprema en causa rol N°6818-2025, en sentencia de 13 de mayo, acogió un recurso de casación en el fondo deducido por Sociedad Inmobiliaria Santa Rosa de Tunquén SpA y revocó parcialmente la sentencia pronunciada en la causa Rol C-21-2021 del Juzgado de Letras y Garantía de Chile Chico. Concluyó que el inmueble denominado “El Americano”, ubicado en la Península Levicán, comuna de Río Ibáñez, pertenece exclusivamente a la demandante.
La controversia se originó a partir de una doble venta del mismo inmueble realizada por una misma vendedora. La demandante sostuvo que adquirió el predio mediante escritura pública de 1994, inscrita ese mismo año en el Conservador de Bienes Raíces de Chile Chico y posteriormente reinscrita en Coyhaique. Alegó que la demandada ingresó y ocupó materialmente el predio sin autorización, solicitando la restitución del inmueble mediante acción reivindicatoria.
Por su parte, la demandada afirmó ser propietaria del inmueble por adquisición efectuada en 2001 a Sociedad Comercial El Buque Limitada, sociedad que previamente lo había comprado a la misma vendedora el año 2000. Sobre esa base, opuso excepción de prescripción adquisitiva, sosteniendo haber mantenido la posesión material y pacífica del predio por más de veinte años.
En primera instancia, el tribunal rechazó la demanda al estimar que existían “inscripciones paralelas de dominio” respecto del mismo inmueble y que debía preferirse a quien mantenía la posesión material efectiva del predio, esto es, la demandada. La Corte de Apelaciones de Coyhaique confirmó esa decisión.
La Corte Suprema sostuvo que el caso no correspondía a una hipótesis de superposición registral derivada de errores de deslindes o rectificaciones conservatorias, sino a una doble venta de un mismo inmueble expresamente regulada por el artículo 1817 del Código Civil.
El fallo explicó que dicha norma establece criterios de preferencia entre compradores sucesivos de una misma cosa, privilegiando a quien primero recibió la tradición del inmueble mediante inscripción conservatoria. En consecuencia, tratándose de bienes raíces inscritos a favor de ambos compradores, prevalece la inscripción más antigua.
La sentencia añadió que la segunda compraventa efectuada por la vendedora correspondía a una venta de cosa ajena, válida como contrato, pero incapaz de transferir el dominio, ya que el inmueble había salido previamente de su patrimonio mediante la primera venta inscrita.
El máximo tribunal recordó que la acción reivindicatoria exige acreditar que el demandante es dueño de una cosa singular y que ha sido privado de su posesión por quien actualmente la detenta. En el caso concreto, concluyó que la demandante acreditó el dominio mediante la tradición efectuada por el verdadero dueño y que la demandada mantenía la posesión material del inmueble.
Asimismo, la Corte indicó que la prescripción adquisitiva invocada por la demandada no podía prosperar, puesto que fue opuesta únicamente como excepción y no como acción, en los términos exigidos por el artículo 2493 del Código Civil y la jurisprudencia del propio tribunal.
En la sentencia de reemplazo, la Corte Suprema acogió la acción reivindicatoria, ordenó la restitución del inmueble dentro de diez días desde que el fallo quede ejecutoriado y dispuso practicar las cancelaciones y subinscripciones conservatorias correspondientes. Además, reservó para la etapa de cumplimiento la determinación de frutos y deterioros, considerando a la demandada como poseedora de buena fe.
La decisión fue acordada con el voto en contra de los ministros Mario Carroza y Eliana Quezada (S), quienes estuvieron por confirmar la sentencia recurrida sobre la base de la preferencia derivada de la posesión material efectiva del inmueble.
Corte Suprema rol N°6818-2025 sentencia reemplazo
