El máximo tribunal mantuvo la sentencia que invalidó un contrato de arrendamiento por 99 años sobre una tierra indígena en Río Bueno.
La Corte Suprema, en sentencia de 11 de junio, en causa rol N° 28.036-2026 se pronunció sobre los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos por la parte demandada contra el fallo de la Corte de Apelaciones de Valdivia de 20 de abril de 2026. La Cuarta Sala declaró inadmisible la casación en la forma y rechazó la casación de fondo, manteniendo la decisión que acogió la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento.
La controversia surgió por un contrato de arrendamiento celebrado el 24 de agosto de 1983 respecto de una hijuela ubicada en Maitenal, comuna de Río Bueno. El inmueble provenía de la división de una reserva indígena y tenía una cabida de 4,03 hectáreas. Según los antecedentes asentados en la causa, el contrato fue pactado por 99 años.
La acción fue presentada por el propietario de la hijuela contra la continuadora legal del arrendatario original. El demandante pidió que se declarara la nulidad del contrato, sosteniendo que el arriendo encubría una operación prohibida respecto de tierra indígena. También solicitó la restitución del inmueble y una indemnización por la supuesta desaparición o destrucción de una vivienda existente en el predio.
La demandada pidió el rechazo de la acción. Alegó, en primer término, que el actor no podía solicitar la nulidad absoluta porque había intervenido en el contrato y sabía o debía saber el vicio que invocaba. En subsidio, sostuvo que el arrendatario original era indígena de la misma etnia, por lo que el contrato podía celebrarse.
El Juzgado de Letras de Río Bueno rechazó inicialmente la demanda. Entre sus fundamentos, estimó aplicable la limitación del artículo 1683 del Código Civil, relativa a quien ejecutó el acto sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. Además, razonó que habría operado la prescripción adquisitiva en favor de la parte demandada.
La Corte de Apelaciones de Valdivia revocó esa decisión. En su sentencia de 20 de abril del presente año, concluyó que el contrato no podía subsistir porque recaía sobre una tierra indígena sujeta a restricciones legales especiales. Para la Corte, admitir el arriendo de largo plazo implicaba validar un mecanismo destinado a eludir normas imperativas y de orden público.
El tribunal de alzada declaró nulo el contrato de arrendamiento y ordenó restituir el inmueble al demandante dentro de tercero día, una vez ejecutoriada la sentencia. También dispuso oficiar al Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno para cancelar inscripciones, anotaciones o gravámenes vinculados al inmueble en razón de lo resuelto.
Ante la Corte Suprema, la demandada alegó ultra petita como causal de casación formal. Sostuvo que la discusión sobre fraude a la ley por infracción de la Ley N°19.253 habría sido ajena al debate, el que —según su planteamiento— se circunscribía a la falta de legitimación activa y a la prescripción adquisitiva.
La Corte Suprema descartó ese argumento. Señaló que, al revisar la demanda y la sentencia impugnada, se advertía que la infracción a la Ley N°19.253 era precisamente uno de los fundamentos de la acción de nulidad. Por ello, estimó que la causal de ultra petita carecía de sustento en el mérito del proceso.
En cuanto al fondo, la demandada denunció infracción del artículo 1683 del Código Civil y del artículo 13 de la Ley N°19.253. Alegó que la Corte de Valdivia no habría considerado que el actor conocía el vicio que invalidaba el contrato y que, además, habría desconocido la calidad indígena del arrendatario original.
La Corte Suprema desestimó esas alegaciones. En particular, sostuvo que la calidad indígena del arrendatario original no fue asentada como hecho en el proceso. Añadió que lo decisivo para resolver era la naturaleza del inmueble como tierra indígena y las limitaciones legales aplicables a su conservación, enajenación y gravamen.
El razonamiento central del fallo fue que, tratándose de un acto prohibido por la ley, el contrato no podía producir efectos jurídicos válidos. La Corte Suprema compartió el criterio de la Corte de Valdivia en cuanto a que aceptar la subsistencia del arriendo o permitir que sirviera de base para una prescripción adquisitiva implicaría legitimar un fraude a la ley.
El máximo tribunal también recordó un límite propio del recurso de casación. Indicó que la determinación de los hechos corresponde a los jueces del fondo y que, si no se denuncia vulneración de normas reguladoras de la prueba, esos hechos permanecen inalterables para el tribunal de casación, conforme al artículo 785 del Código de Procedimiento Civil.
La prueba y los antecedentes del proceso fueron relevantes para delimitar el conflicto. El informe de CONADI consignó la existencia del contrato de arrendamiento sobre la hijuela y la calidad de hija sobreviviente de la demandada respecto del arrendatario. Sobre la vivienda alegada por el actor, indicó que no era posible determinar con certeza su existencia ni una eventual destrucción atribuible al arrendatario o a terceros.
Finalmente, la Corte Suprema concluyó que la Corte de Valdivia aplicó correctamente las disposiciones denunciadas como infringidas. Por ello, declaró inadmisible el recurso de casación en la forma y rechazó el recurso de casación en el fondo, dejando firme la nulidad del contrato de arrendamiento.
Corte Suprema Rol N°28.036-2026
