¿Cómo lograr que el extenso predio de la empresa o de la familia mantenga su valor natural, su biodiversidad y sus funciones ecosistémicas a lo largo del tiempo? Esa es una de las interrogantes más frecuentes entre propietarios que anhelan conservar ese territorio como parte de su legado y aporte a la sociedad, pero sin hipotecar el valor económico de su patrimonio. ¿Es posible hacerlo sin sacrificar valor, sin cargar a los herederos y sin quedar a merced de los cambios de criterio en la familia o en la administración de turno?
Hasta ahora, la respuesta más común ha sido postergar la decisión: muchos quieren conservar, pero pocos encuentran un marco jurídico que lo haga realmente viable.
La Ley 21.600, que crea el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas (SBAP) y el Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP), viene a ofrecer una respuesta relativamente ordenada a ese dilema. A través de lo que la ley denomina áreas protegidas privadas (APP), por primera vez se establece en una sola ley un régimen orgánico que vincula explícitamente la conservación de predios privados con beneficios tributarios relevantes como la exención de contribuciones y de impuesto a la herencia, más allá de incentivos sectoriales ya existentes.
La lógica es sencilla. El dominio sigue siendo del privado, pero sobre el predio se inscribe un gravamen de conservación. Un decreto supremo define la categoría de protección aplicable, el objeto de conservación y la superficie. Luego viene un plan de manejo que fija, en el detalle, las actividades permitidas, las prohibidas y las obligaciones ambientales del propietario.
La novedad de lo anterior está en el paquete de incentivos que acompaña a esta figura. El artículo 105 establece que las APP quedan exentas del impuesto territorial (contribuciones) y también del impuesto a la herencia, siempre que se cumpla el plan de manejo y se mantenga el régimen de protección. A ello se suman otros incentivos como bonificaciones o capacitaciones.
Mirado fríamente, el diseño de incentivos es potente: para una familia con un gran predio que se transmitirá a los hijos o para una sociedad con patrimonio rural relevante, la combinación “sin contribuciones y sin impuesto a la herencia” sobre parte de su tierra no es un detalle marginal. Es un elemento que, por sí solo, puede poner el tema de las APP en la agenda de directorios y protocolos de familia.
Pero, como es lógico en cualquier política pública de este tipo, esos beneficios vienen con contraprestaciones claras y exigibles que buscan asegurar que las APP no se utilicen como simple greenwashing. La primera está en la propia ley: si se desafecta el área protegida privada, el propietario debe restituir la totalidad de los beneficios obtenidos por las exenciones de contribuciones y herencia. Aunque se trata de una contracara exigente, mantiene abierta (al menos en principio y dependiendo de la categoría de conservación) la posibilidad de que futuras administraciones o generaciones reviertan la decisión, pero asumiendo el costo de devolver lo recibido.
Por otro lado, si el titular comete infracciones gravísimas a la Ley SBAP, entre las sanciones posibles está la restitución total de esos beneficios, además de multas que pueden llegar a 15.000 UTM y otras medidas relevantes. En la práctica, esto significa que el propietario firma un compromiso de largo plazo. Mientras la APP exista, los incentivos están condicionados a un comportamiento ambientalmente responsable y al cumplimiento del régimen de protección comprometido.
Finalmente, está la dimensión reputacional y de riesgo: el SBAP llevará un registro público de sanciones y tiene facultades para fiscalizar tanto al interior de las áreas protegidas privadas. Para empresas con presencia pública relevante, no es inocuo aparecer como infractor en esa lista.
Dicho en simple, a través de la Ley SBAP el Estado le dice al propietario: “si usted está dispuesto a comprometer jurídicamente este predio a conservación ambiental de largo plazo, yo le aliviano de manera significativa las cargas asociadas”. No es filantropía pura ni es sólo planificación tributaria: es un intercambio explícito entre beneficios fiscales y un grado alto de conservación ambiental en el predio. Ahí es donde la conversación deja de ser abstracta y empieza a volverse muy concreta para empresas y familias con predios de grandes extensiones e intereses ambientales.
Por ello, antes de gravar un predio como APP, es necesario detenerse en al menos tres preguntas simples, pero incómodas. Primero, ¿estamos decidiendo como empresa operadora o como patrimonio familiar? No es lo mismo que la APP la declare una filial minera que una sociedad holding o una fundación familiar; los horizontes de tiempo y las expectativas son muy distintos. Segundo, ¿este predio podría ser estratégico en el futuro, ya sea por su potencial productivo, minero, energético o inmobiliario? Si la respuesta es “tal vez sí”, amarrarlo hoy a un régimen de alta rigidez exige una reflexión más profunda que la mera conveniencia tributaria de corto plazo. Y tercero, ¿quién se hará cargo de administrar, financiar y gobernar la conservación en los próximos veinte o treinta años?
La Ley SBAP puso sobre la mesa una herramienta que puede alinear, por primera vez, conservación ambiental, herencia y racionalidad económica. Que se transforme en un buen legado o en un mal contrato dependerá menos del texto de la ley que de la prolijidad con que empresas y familias respondan esas preguntas antes de firmar. Ahí está, probablemente, el espacio donde la asesoría jurídica puede generar más valor: no es decir en abstracto si “conviene” o “no conviene” crear un área protegida privada, sino es asesorar en el diseño concreto de un compromiso específico que realmente proteja el valor ambiental del territorio y que los propietarios y sus herederos estén en condiciones de honrar.
Todo esto ya está en la ley, pero para su aplicación falta que se dicte el reglamento. De los detalles de éste dependerá que las áreas protegidas privadas se transformen en una herramienta real y atractiva de conservación ambiental.
