Las obras preliminares no suspenden ni interrumpen el plazo de caducidad de tres años del permiso de edificación.
El 23 de octubre de 2025, la Tercera Sala de la Corte Suprema —Rol CS N° 241.765-2023— rechazó los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por Inmobiliaria Mirador Oriente S.A. contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago. El tribunal confirmó la legalidad del acto municipal que declaró caducado el Permiso de Edificación N° 37/2018, emitido por la Dirección de Obras de Las Condes (DOM), tras constatar que no se iniciaron los trazados y excavaciones exigidos por la normativa urbanística.
El conflicto se originó luego de que la DOM declarara caducado el permiso de edificación por estimar que la inmobiliaria no había iniciado dentro del plazo legal los trazados y excavaciones del proyecto, según lo exige el artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
La empresa sostuvo que sí había comenzado las obras en marzo de 2021, acreditándolo con fotografías, actas notariales y hojas certificadas del libro de obras. Alegó además que el municipio paralizó indebidamente los trabajos mediante las resoluciones N° 139 y N° 159 de marzo de 2021 y que, a raíz de ello, no pudo continuar. Posteriormente, presentó solicitudes de permisos de obras preliminares (N° 7, 11, 84, 168 y 97) que fueron sucesivamente rechazadas por la DOM.
La inmobiliaria fue incluso sancionada con multa de 50 UTM por el Juzgado de Policía Local de Las Condes por incumplir la orden de paralización. Según la empresa, el plazo de caducidad debía entenderse suspendido mientras durara dicha orden y las restricciones sanitarias por Covid-19, lo que la habría eximido de responsabilidad.
La Corte Suprema reiteró su doctrina previa (Roles N° 29.045-2018, 29.614-2019 y 115.416-2023), precisando que las obras preliminares no suspenden ni interrumpen el plazo de caducidad de tres años del permiso de edificación. Solo el inicio efectivo de los trazados y excavaciones conforme a los planos del proyecto tiene efecto interruptivo. Además, el tribunal reafirmó que las resoluciones municipales que ordenan paralizaciones o rechazan permisos se presumen ajustadas a derecho si no fueron impugnadas oportunamente.
El fallo confirma así la interpretación restrictiva del artículo 120 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y de la OGUC, consolidando el estándar probatorio para acreditar el inicio de obras y delimitando el alcance de los permisos preliminares. La sentencia enfatiza que los actos de la Dirección de Obras tienen una presunción de legalidad que solo puede ser desvirtuada mediante impugnación directa.
Corte Suprema Rol 241.765-2023
