Máximo tribunal concluyó que las multas y restricciones por uso de áreas comunes en un condominio deben discutirse ante el Juzgado de Policía Local y que el recurso de protección no es la vía para definir la habitabilidad de una bodega.
La Corte Suprema, por sentencia de 31 de diciembre de 2025, en causa Rol 28.475-2025 revocó la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso de 9 de julio de 2025 y, en su lugar, rechazó el recurso de protección deducido contra el Comité de Administración y el Administrador del Condominio. El conflicto nace por la prohibición de usar áreas comunes (piscina, salón de eventos, lavandería, entre otras), la exigencia de registrarse en portería y la imposición de una multa de tres Unidades de Fomento, asociadas a la tenencia de mascota y a habitar una bodega.
El caso se inicia cuando una copropietaria adquiere, por escritura pública de 13 de febrero de 2025, la pieza N° 7 o bodega N° 66, ubicada en el primer piso del condominio. Según expuso, la unidad consistía en una habitación con baño privado y entrada independiente. Tras intentar utilizar la lavandería, la administración le informó que las bodegas no podían ser usadas habitacionalmente y que, por ese motivo, no tenían derecho a los mismos servicios que los departamentos. El 30 de abril de 2025 fue notificada de una multa de 3 Unidades de Fomento, asociada al uso habitacional de la bodega y a la tenencia de una mascota. Posteriormente, el 5 de mayo, se le reiteró la sanción y se le exigió cesar el uso y retirar a la mascota en un plazo de cinco días hábiles, bajo apercibimiento de nuevas multas.
Frente a estos hechos, la recurrente dedujo recurso de protección, alegando vulneración de las garantías de igualdad ante la ley y derecho de propiedad (artículo 19 N° 3 y N° 24 de la Constitución). Sostuvo que, en su calidad de copropietaria y pagando gastos comunes, no podía ser privada del uso de jardines, piscina, salón multiuso u otras áreas comunes, ni obligada a registrarse en portería cada vez que ingresaba al condominio.
La Corte de Apelaciones de Valparaíso, en fallo de 9 de julio de 2025, acogió el recurso de protección. En el fondo, tuvo por acreditado que la actora era propietaria de la unidad N° 7, que pagaba gastos comunes como cualquier otra unidad del condominio y que el reglamento interno no contenía una prohibición expresa para mantener mascotas. Sobre esa base, concluyó que la administración no podía limitarle el uso de áreas comunes, exigirle control de identidad al ingresar ni sancionarla por la tenencia de su mascota, ordenando dejar sin efecto la multa y permitirle el acceso irrestricto a los bienes comunes.
La Corte Suprema, sin embargo, revierte completamente este enfoque. En primer lugar, explica que el Reglamento de Copropiedad del condominio, vigente desde 2013, limita el destino de las bodegas a almacenamiento y autoriza sanciones por infracción. Además, encuadra el conflicto dentro del régimen especial de copropiedad inmobiliaria, recordando que el artículo 44 de la Ley 21.442 entrega competencia expresa a los Juzgados de Policía Local para conocer las contiendas entre copropietarios y los órganos de administración relativas a la administración y funcionamiento del condominio. Desde esa perspectiva, sostiene que el legislador diseñó una vía específica, con procedimiento contradictorio y rendición de prueba, para discutir la procedencia de multas y restricciones como las impugnadas.
En segundo término, el máximo tribunal explica que el recurso de protección no es una instancia declarativa de derechos, sino una acción cautelar destinada a amparar derechos preexistentes e indubitados. En el caso concreto, identifica múltiples hechos controvertidos que impiden esa tutela urgente: la existencia de una infracción reglamentaria, la corrección del procedimiento sancionatorio, la calidad de residente de la recurrente y, especialmente, el destino habitacional o no de la bodega. Todas estas materias, señala, requieren prueba y debate, lo que vuelve improcedente su resolución en sede de protección.
Finalmente trae a colación la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que define vivienda como “edificación o unidad destinada al uso habitacional” (art. 1.1.2) y enumera exigencias mínimas de seguridad, ventilación, habitabilidad y accesibilidad aplicables a locales habitables. En contraste, subraya que la propia OGUC exceptúa los recintos destinados a bodega de las disposiciones propias de locales habitables, lo que permite inferir que un recinto destinado a bodega “no admite legalmente destino habitacional”. Complementa con normas de la LGUC sobre recepción definitiva y fiscalización por la Dirección de Obras Municipales (DOM), reforzando que el destino del inmueble y su adecuación a estándares técnicos no se resuelve en protección.
La Corte concluye que no existen derechos indubitados susceptibles de tutela urgente y que la administración tiene, además, el deber legal de denunciar y encauzar estos usos ante la autoridad competente.
