De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 145 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”) para que una obra pueda ser habitada o destinada a algún uso es necesario que ésta cuente con su recepción definitiva, sea total o parcial. La existencia de esta exigencia se encuentra plenamente justificada, pues la recepción definitiva, en cuanto acto administrativo reglado emanado de la Dirección de Obras Municipales (“DOM”), tiene por finalidad verificar la congruencia material entre lo construido y el permiso de edificación (Gómez y Pedreros, p. 376). Todo lo anterior resulta concordante con la sanción administrativa a que se expone el propietario de la obra que es habitada o usada sin contar con dicha recepción, pues conforme a lo dispuesto en el inciso final del mismo artículo 145 de la LGUC, el alcalde puede disponer, a petición de la DOM, la inhabitabilidad de la obra y el desalojo de sus ocupantes, además de las multas a beneficio fiscal que puede imponer el respectivo Juzgado de Policía Local cuya cuantía puede situarse entre un 0,5% y un 20% del presupuesto de la obra.

Más allá de aquellas cuestiones que se susciten en sede administrativa referidas a cuáles de las señaladas medidas corresponden efectivamente a sanciones y cuáles a medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística (Gómez y Pedreros, pp. 486 y ss.) ―cuestión relevante, si se trata de la aplicación de las garantías propias del derecho administrativo sancionatorio―, en la presente columna nos interesa abordar los problemas civiles que provienen de la interpretación del referido artículo 145. En efecto, dependiendo de cuáles sean los elementos interpretativos a los cuáles se recurra, puede considerarse que los contratos que tengan por objeto una obra que no cuenta con recepción definitiva son válidos ―existiendo un problema de incumplimiento contractual, debido a la imposibilidad de usar o habitar el inmueble―, o bien, que son nulos ―o a lo menos, que han sido celebrados bajo la condición implícita de que se obtenga dicha recepción―.

Una primera interpretación es aquella en virtud de la cual se sostiene que no existe una limitación ex ante a la posible celebración de contratos que tengan por objeto un inmueble que no cuenta con la recepción definitiva de obras, pues ésta última es un requisito de carácter administrativo que mira a una condición material y no jurídica del objeto del contrato. En este sentido, el que no se obtenga la recepción definitiva no sería una circunstancia que obste a la negociabilidad de la cosa (en el caso de las obligaciones de dar) o a la existencia de obligaciones de hacer que recaigan sobre ella (como ocurriría con la obligación de ceder el uso de la cosa), pues estrictamente el artículo 145 de la LGUC no establece una prohibición que permita configurar la ilicitud del objeto que se construye a partir de la infracción de una norma de carácter prohibitivo (artículos 10, 1466 y 1682 del Código Civil, “CC”).

Así, de seguirse esta primera interpretación, la imposibilidad que dispone la regla en cuestión de habitar o darle al inmueble cualquier uso afectaría el desarrollo del plan obligacional y la debida satisfacción del interés del acreedor, resultando en cierta forma asimilable a un defecto de carácter jurídico de la cosa. Como consecuencia de lo anterior, los remedios más importantes de que dispondrá el acreedor se encontrarán enmarcados dentro del régimen del incumplimiento de las obligaciones ―principalmente, resolución e indemnización una vez que se rechace la recepción definitiva, momento a partir del cual existiría un incumplimiento que frustra el propósito práctico del contrato―, aunque podrían tener cabida ciertas formas de protección de la voluntad referidas a la existencia de vicios del consentimiento, como ocurriría con el error.

Sin embargo, como se adelantó, esta no es la única interpretación posible de la regla, pues también podría sostenerse que, de faltar la recepción definitiva, tales contratos no pueden celebrarse y, por lo tanto, son nulos. En efecto, esta es la conclusión a la cual se podría llegar si se extrema el efecto de la prohibición en términos tales de que ésta implica el nacimiento originario de una obligación moralmente imposible de cumplir, como entendemos podría haberlo razonado el profesor Ducci (p. 32), al sostener que en la medida que el bien no puede ser empleado en ningún uso por una prohibición legal, el acto que la infrinja adolecería de objeto ilícito; o si consideramos que las disposiciones sobre la ordenación urbanística forma parte del derecho público chileno, en términos que su contravención implica, como se esbozó, la nulidad del contrato (artículo 1462 del CC y Corte Suprema, rol N°108-2006) o, a lo menos, una contravención del orden público chileno. Esta última forma de entender los problemas puede resultar especialmente relevante en cuanto permite justificar límites a la autonomía privada que vayan más allá de la existencia de normas expresamente prohibitivas, como parece entenderlo Figueroa al decir que en base al certificado de recepción definitiva de obras, más los documentos que contempla la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, “el propietario podrá enajenar, hipotecar o disponer en cualquier forma de las distintas ‘unidades’ que compongan la construcción recepcionada por la municipalidad” (Figueroa, p. 380).

En efecto, la imposibilidad de cumplimiento de una entrega útil en el arrendamiento como consecuencia de esta regla podría implicar que el objeto mismo de la obligación contraría la ley, conforme al artículo 1461 inciso final del CC ―al menos, cuando nos encontremos en presencia de obligaciones que no tengan por objeto una dación que recaiga en la obra no recepcionada―; al tiempo que una interpretación expansiva de las reglas sobre la licitud del objeto puede resultar concordantes con las restricciones a la propiedad y a la autonomía privada que son propias del derecho urbanístico, en cuanto éste permite conciliar los intereses de la administración, referidos al desarrollo armónico, eficiente y sostenible de las ciudades, frente al interés de los propietarios, relacionados con las facultades que les corresponden dentro del marco constitucional y legal (Gómez y Pedreros, p. XXXV). Sin embargo, reiteramos que este es un problema interpretativo que se encuentra abierto para su discusión.

Ahora bien, la solución que se dé a esta problemática tendrá importantes consecuencias prácticas. En estos términos, aunque se trate de un tema que es habitualmente anticipado por las partes y resuelto a través de especiales cláusulas contractuales que buscan administrar los riesgos provenientes de este acto de autoridad, resulta relevante identificar cuáles son estas consecuencias. En primer lugar, dependiendo de si el problema se examina como uno de incumplimiento o de nulidad, la eventual ineficacia del contrato que tenga por objeto una obra sin recepción definitiva se podrá anticipar a los actos preparatorios, para efectos de declarar su nulidad, conforme con lo dispuesto en el artículo 1554 N°2 del CC. Por otra parte, otro tanto ocurrirá con las acciones que tendrá el acreedor insatisfecho o el contratante en contra de aquella parte que no pueda cumplir con su obligación de entregar una cosa útil para el fin que determinó su compra o su arriendo ―nulidad, con los eventuales límites en la legitimación activa, o resolución e indemnización de perjuicios―, así como las eventuales defensas que corresponderán al demandado debido a la existencia de un acto de autoridad ―principalmente, la posible alegación de “fuerza mayor”, en la medida que efectivamente sea un evento imprevisible y que se encuentre fuera de la esfera de control de la parte que lo invoca―. Finalmente, todo lo anterior repercutirá, también, en la procedencia de las retenciones que se hubieren efectuado en virtud de dichos contratos y el momento en el cual la parte que no debía obtener las respectivas recepciones queda liberada de sus obligaciones en virtud del contrato.

Se trata, ciertamente, de cuestiones que deben ser consideradas al momento de desarrollar aquella solución que resulte más coherente con nuestro derecho de los contratos y derecho urbanístico.

Ducci, Carlos (1982). El arrendamiento de bienes raíces urbanos. Editorial Salesianos. Gómez, Rosa y Pedreros, Manuel (2025). Derecho Urbanístico. Régimen Jurídico de la Planificación y la Construcción. DER Ediciones. Figueroa, Juan (2022). Urbanismo y construcción. Santiago: DER Ediciones.